70大中城市房價漲幅繼續回落 房價“拐點”或近

　　專家認為“降價潮”雖未出現，但部分城市房價或下跌

　　記者　李佳鵬　王濤　北京報道 來源：經濟參考報

　　樓市調控效果正在顯現，3月全國房價漲幅繼續回落。18日，國家統計局公佈的數據顯示，70個大中城市中，3月房價環比下降的有12個，持平的有8個，環比漲幅縮小的有29個。此時，距國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》已整整一年。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，70個大中城市新建商品住宅價格整體仍呈現上升態勢，但漲幅持續縮小。隨著調控持續發力，房價漲幅有望持續回落。專家同時指出，目前樓市仍處於博弈之中，儘管大規模降價的局面尚未出現，但部分城市房價有可能率先下跌；5月份70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數很可能首次下跌，即“拐點”出現。

　　判斷

　　房價“拐點”或臨近

　　在房價環比漲幅出現回落趨勢的同時，房價同比漲幅也出現回落的跡象。統計顯示，與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的城市有2個，比2月份增加了1個，同比漲幅回落的有46個城市，比上月增加了16個。3月份，同比漲幅在5%以內的有26個，比2月份增加了2個。

　　在環比價格漲幅持平和回落的20個城市裏，北京、深圳、杭州等一線城市位列其中“這是‘新國八條’之後政策效應的顯現。”中國房地産學會副會長陳國強接受《經濟參考報》採訪時説，影響未來市場走勢的兩個重要變量分別是調控政策執行的力度和時間因素。他進一步預測，在調控政策依舊從緊從嚴的情況下，隨著時間的推移，政策效應的顯現將更明顯，房價環比下降的城市還會增加。

　　中原集團研究董事程澐表示，上述數據表明房價向下的趨勢開始出現，未來一段時間內，隨著連續成交量萎縮，價格下調的趨勢還會加強。具體來看，在新建商品住宅方面，價格實質性的鬆動還沒有完全出現，未來隨著區域性的供應增加，這種情況將有所改變。

　　程澐告訴記者，中原集團監測的北京、上海、廣州、深圳、天津等五大重點城市的二手房房價鬆動的跡象已經開始比較明顯，其中的一個表現是從各地掛牌房源叫價情況來看，下調價格房源的比例開始增加“這表明賣房業主的心態已經發生變化，不再像此前那麼強硬了”。

　　數據顯示，與上月相比，3月70個大中城市中，二手住宅環比價格下降的有16個城市，持平的有10個城市。而與去年同月相比，同比價格下降的有5個城市，漲幅回落的有45個城市，比上月增加了23個。

　　“鏈家地産”市場研究部首席分析師張月分析説，從數據整體來看，新建商品住宅價格和二手住宅價格，環比下降或者持平的城市數都在增加，並且二者價格同比漲幅回落的城市數目佔比都超過了6成，這説明調控效果正在逐步顯現。她表示，考慮到一線城市二手房市場歷史發展更為迅速，需求人群對降價期許更強，房價水平更高等特點，預計4月或者5月份，一線城市的價格指數將繼續引領回落趨勢。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，70個大中城市新建商品住宅價格整體仍然呈現出上升態勢，但上漲幅度持續縮小。他預計，快則4月，最可能是5月，最遲不會超過6月，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數將出現首次下跌，也即房價出現“拐點”。

　　楊紅旭認為，當前中央政策力度已夠，只要能較好的督促地方加快落實，房價出現持續幾個月的回落基本成定局。

　　現狀

　　博弈氣氛濃厚

　　在房價漲幅趨緩的同時，記者發現，樓市博弈氣氛依然濃厚，一方面，商品房成交仍處於低迷狀態，另一方面，新盤打折促銷的仍屬少數，“降價潮”尚未出現。

　　中國指數研究院統計顯示，一季度，全國商品房銷售面積為17643萬平方米，同比增長14.9%；銷售額為10152億元，同比增長27.3%；增幅較2010 年同期分別下降20.9個百分點和30.4個百分點。

　　另據中原監測的數據顯示，上周9大城市新建住宅成交面積為94.14萬平方米，與前五周的均值相比下降13%，與去年同期相比下降62%。分城市看，上海表現最好，上周成交量約為去年同期的6成，而政策最為嚴厲的北京表現最差，上周成交量不足去年同期的3成。

　　與此同時，各主要城市二手住宅的成交面積上周也依然處於歷史低位。中原監測的5大城市中，北京受嚴厲限購政策之影響，上周成交環比繼續下滑12%，僅為去年同期的2成；上海、天津、深圳上周成交量較前4周的周平均水平持平或略增，分別恢復至去年同期水平的4成至6成；廣州表現最佳，上周成交較前4周均值增加44%，已恢復至去年同期水平的9成。

　　雖然成交低迷，但並未出現大規模降價的行為。中原集團研究中心高級經理劉淵表示，從各地市場目前表現情況看，新盤打折促銷的仍屬少數，大規模降價行為尚未出現。他預計，下一階段各地住宅市場供求雙方仍將處於僵持狀態，房價短時期內大幅度調整的可能性較小。

　　然而值得注意的是，3月一線城市市場房價出現明顯的結構性下跌態勢。據中原地産調查數據顯示，北京、廣州、深圳3城市房價環比下降分別為26%、17%和6%。

　　劉淵認為，未來在一些受調控程度較深的城市，市場可能出現比較集中的打折促銷現象。諸如上海、重慶、北京、杭州等城市，由於3月期間上述城市成交業績較差，這些城市未來有率先出現價格鬆動的可能。

　　德佑地産研究主任陸騎麟表示，在限購令的作用下，高端樓盤入市後也難以避免“有價無市”的局面，無法帶動成交量的上漲。從最近兩周上海低端樓盤主導成交榜的情況來看，剛性需求者是目前樓市的成交主力，但目前房價的鬆動程度顯然還難以達到他們的預期，低端樓盤的供應也處於相對不足的狀態，所以目前樓市的僵局還將延續。

　　陳國強認為，僵局是否維持一方面取決於企業對未來市場的預期，另一方面也與其自身的資金狀況密切相關。如果資金鏈尚未面臨危機狀況，儘管它們對未來市場的預期趨於謹慎，也不會率先調整價格。

　　不過，陳國強同時表示，對於開發商來説，如果對目前市場有較清醒判斷的話，還應採取更加積極主動的策略，在價格上做一些調整將是打破僵局的一個比較現實的選擇。

　　業內人士表示，目前部分上市房企的財務狀況相對較好，一般而言還可以維持半年左右時間，但對於絕大多數的中小房企而言，資金壓力十分巨大，對於這部分企業而言降價促銷回籠資金只是時間問題，這也很可能會成為打破目前僵局的突破口。

　　預期

　　調控可能升級

　　最近一段時間內，政策部門頻頻透露出的信號進一步強化了政策緊縮預期。分析人士普遍認為，在央行再次上調存款準備金率等一系列調控政策之下，市場各方應充分認識到調控力度不會放鬆，甚至有可能再度升級。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥17日在無錫表示，房價合不合理，最有權利評價的是當地居民。對於已公佈房地産調控目標、尚未聽取社會意見的地方，需要抓緊聽取群眾意見，完善調控目標。他同時指出，當前堅決貫徹國務院的調控政策，要堅決遏制不合理的住房需求，使市場價格符合真正的供求關係。要在增加土地供應、進而增加住房供應的基礎上，全面準確落實相關調控政策。

　　事實上，今年以來，為強化落實房地産市場調控各項政策，國辦再次下發了《關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》，調控政策高壓從緊，財政、金融、土地政策密集出臺。

　　從4月上旬開始，國務院派出8個督察組，對16個省(區、市)貫徹落實國務院房地産市場調控政策措施情況開展專項督察。國務院總理溫家寶13日主持召開國務院常務會議更是強調，要鞏固和擴大房地産市場調控成效，堅持調控方向不動搖、調控力度不放鬆。

　　“從中央最近的表態可以明顯地看到這樣的一個趨勢，即對房地産調控應該不會放鬆。”程澐説，不僅如此，繼多城市傳出銀行暫停個人房貸業務之後，央行于4月17日再次宣佈上調銀行存款準備金率至20 .5%的歷史高位。信貸的再度收緊，將對目前以剛需為主的住宅市場影響顯著，“而這與上述中央的表態都是密切相關的。”

　　“現在調控的重心還在於如何更好地執行和落實前期調控政策，這是最關鍵的。”陳國強説。

　　另據此前消息，上述國務院督察工作將在4月20日左右結束，相關督察報告匯總後將上報國務院。有媒體新近援引消息人士的話稱，根據督察情況，中央很有可能儘快開始新一輪政策調整，調整可能圍繞土地出讓政策、開發商拿地門檻等方面展開，甚至不排除對房價進行直接干預。