學者述"房價將降兩成"報告始末 曾算準08年樓市

　　日前，中國人民大學經濟研究所等機構發佈《中國宏觀經濟分析與預測報告》，報告稱在政府對樓市的持續調控下，2011年上半年房地産價格將會出現近20%的下滑，並預計明年3、4月份樓市將出現拐點。報告一齣，眾説紛紜，更有甚者用“業餘”對其進行形容。究竟應該如何理解這一20%跌幅的數據，它將會給房地産市場以及民眾購房帶來何種影響？

　　廣州日報記者日前專訪了中國人民大學《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人、中國人民大學經濟學院副院長劉元春教授，聽他從報告所述的房價明年上半年下跌20%談起，分析20%跌幅始末，並詳解2010年中國宏觀經濟走勢。

《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人劉元春

　　《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人中國人民大學經濟學院副院長劉元春在接受記者專訪時，詳細解析了這個20%跌幅出爐始末。

　　一份嚴肅的學術報告

　　他表示，與大眾日常所熟悉的房産價格、成交量等指數類研究所不同，該數據是基於專業的數據模型，並且著眼于研究整個房地産行業未來的發展變化，並非炒作，“這是一份科學而嚴肅的學術報告。”他對本報記者説。

　　據悉，該《報告》中關於房地産行業的部分包括以下內容：總結2010年，房地産行業運行狀況；分析未來此行業面臨的主要問題；最後才是利用模型對於房價未來走勢作分析判斷；最後，報告還向政府提出相應政策建議，報告主要方向是向政府、學術研究機構等提供智力諮詢，而非面向普通房地産市場及民眾。

　　報告出爐後，其所預測的至明年一二季度，房地産價格將會有20%降幅這一論斷引來各方關注，近日，劉元春總是需要向許多不同行業不同背景的人解釋報告內容，這讓他有些無奈，“許多人對我們有誤解的”。在他看來，對測算方式的不了解和預測方式的差異是造成誤解的重要原因。

　　“我們只關心整體行業而非單一區域，用整個模型推算，可預測一個行業的變動，房價只是我們報告中很小的一部分。”在劉元春看來，報告中關於房價的預測，是立足於房地産商的整體行為方式的變化，而房價下跌20%的預測，是基於房地産企業根據資金鏈運行狀況所做的被迫調整。

　　依據資金鏈原理測算

　　劉元春分析説，2008年上半年，中國房地産市場在經歷了2007年的繁榮後，出現短暫“陣痛”， 許多昔日“地王”紛紛折戟，一些“地王企業”甚至不惜付出被扣罰高額土地出讓金為代價退地自保。1~5月份，房地産市場成交量大幅下滑，至4、5月份，一線城市房價下挫至谷底。

　　對於房價下行20%的具體數據如何得出？劉元春解釋説：“我們對房價的測算原理很簡單，在大的市場調整中，企業並不簡單根據利潤銷售變化，而根據資金鏈進行被迫調整，根據我們的研究，這是所有大的市場調整中的一個共同點，也就是説，供求總體決定房價，但在特殊情況下並不影響價格調整。”

　　他進一步解釋，可通過三方面來分析未來房價走勢，包括通過房地産行業資金來源狀況，來分析未來資金來源變異的過程；通過資金應付款的構成因素，來預測未來幾個月資金應付量的變化軌跡，從而判斷出整個房地産行業資金惡化的程度；根據房地産整個行業降價行為對資金的影響度，測算出要降價多少，才能使銷售額資金彌補其現金流缺口。

　　“也就是説，我們會通過貸款、銷售，自有資金存量等來預測地産商資金來源走勢這一數據，再測算資金運用支出的未來軌跡，包括還款週期，開發投資的資金規模等，找到其資金惡化點。”他説，“當房地産商的資金狀況惡化到一定程度，房地産企業希望對抗調控政策的影響，就只能做出經營策略調整，開源節流，而房地産企業能節流的最大開支包括兩項：減少投資或不還款，但後者顯然並不可能，因為目前政府正在加大對開發投資的監控，而企業最後只能夠選擇降價來彌補資金鏈缺口。”