“明年房價降兩成”報告出爐始末

《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人劉元春。

　　本報專訪 《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人 他表示報告利用科學模型對房價進行測算

　　日前，中國人民大學經濟研究所等機構發佈《中國宏觀經濟分析與預測報告》，報告稱在政府對樓市的持續調控下，2011年上半年房地産價格將會出現近20%的下滑，並預計明年3、4月份樓市將出現拐點。報告一齣，眾説紛紜，更有甚者用“業餘”對其進行形容。究竟應該如何理解這一20%跌幅的數據，它將會給房地産市場以及民眾購房帶來何種影響？

　　本報記者日前專訪了中國人民大學《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人、中國人民大學經濟學院副院長劉元春教授，聽他從報告所述的房價明年上半年下跌20%談起，分析20%跌幅始末，並詳解2010年中國宏觀經濟走勢。

　　文、圖/本報記者趙琳琳

　　通訊員淵博

　　《中國宏觀經濟分析與預測報告》負責人中國人民大學經濟學院副院長劉元春在接受本報記者專訪時，詳細解析了這個20%跌幅出爐始末。

　　一份嚴肅的學術報告

　　他表示，與大眾日常所熟悉的房産價格、成交量等指數類研究所不同，該數據是基於專業的數據模型，並且著眼于研究整個房地産行業未來的發展變化，並非炒作，“這是一份科學而嚴肅的學術報告。”他對本報記者説。

　　據悉，該《報告》中關於房地産行業的部分包括以下內容：總結2010年，房地産行業運行狀況；分析未來此行業面臨的主要問題；最後才是利用模型對於房價未來走勢作分析判斷；最後，報告還向政府提出相應政策建議，報告主要方向是向政府、學術研究機構等提供智力諮詢，而非面向普通房地産市場及民眾。

　　報告出爐後，其所預測的至明年一二季度，房地産價格將會有20%降幅這一論斷引來各方關注，近日，劉元春總是需要向許多不同行業不同背景的人解釋報告內容，這讓他有些無奈，“許多人對我們有誤解的”。在他看來，對測算方式的不了解和預測方式的差異是造成誤解的重要原因。

　　“我們只關心整體行業而非單一區域，用整個模型推算，可預測一個行業的變動，房價只是我們報告中很小的一部分。”在劉元春看來，報告中關於房價的預測，是立足於房地産商的整體行為方式的變化，而房價下跌20%的預測，是基於房地産企業根據資金鏈運行狀況所做的被迫調整。

　　依據資金鏈原理測算

　　劉元春分析説，2008年上半年，中國房地産市場在經歷了2007年的繁榮後，出現短暫“陣痛”， 許多昔日“地王”紛紛折戟，一些“地王企業”甚至不惜付出被扣罰高額土地出讓金為代價退地自保。1~5月份，房地産市場成交量大幅下滑，至4、5月份，一線城市房價下挫至谷底。

　　對於房價下行20%的具體數據如何得出？劉元春解釋説：“我們對房價的測算原理很簡單，在大的市場調整中，企業並不簡單根據利潤銷售變化，而根據資金鏈進行被迫調整，根據我們的研究，這是所有大的市場調整中的一個共同點，也就是説，供求總體決定房價，但在特殊情況下並不影響價格調整。”

　　他進一步解釋，可通過三方面來分析未來房價走勢，包括通過房地産行業資金來源狀況，來分析未來資金來源變異的過程；通過資金應付款的構成因素，來預測未來幾個月資金應付量的變化軌跡，從而判斷出整個房地産行業資金惡化的程度；根據房地産整個行業降價行為對資金的影響度，測算出要降價多少，才能使銷售額資金彌補其現金流缺口。

　　“也就是説，我們會通過貸款、銷售，自有資金存量等來預測地産商資金來源走勢這一數據，再測算資金運用支出的未來軌跡，包括還款週期，開發投資的資金規模等，找到其資金惡化點。”他説，“當房地産商的資金狀況惡化到一定程度，房地産企業希望對抗調控政策的影響，就只能做出經營策略調整，開源節流，而房地産企業能節流的最大開支包括兩項：減少投資或不還款，但後者顯然並不可能，因為目前政府正在加大對開發投資的監控，而企業最後只能夠選擇降價來彌補資金鏈缺口。”

　　曾成功預測2008年房價下降

　　根據他們的測算，自今年年底起，房地産企業將進入還款高峰期，應付款累計增速將超過30%，與此同時，資金來源卻由於銷售下滑、貸款條件提高等因素出現快速惡化，預計到2011年一季度將出現大幅度負增長；同時，由於首付比率、房地産抵押貸款等條件的變化，房地産企業的各類杠桿率都出現了下降。

　　而與此相對應的是，政府正在加大對開發投資的監控，因此，能夠看到近期房地産的開工勢頭很猛，“這樣的狀況延續下去，未來房地産的資金短缺會更嚴重，去年3、4季度和今年1季度是房地産借款高峰，按正常借款結構，今年12月和明年1月是還款高峰，房地産開發商將面臨巨大的資金鏈結續的考驗，因此，我們判斷房價在那之後下跌是有依據的。”

　　劉元春還表示，除此以外，他們還對房地産市場的需求做了推算，如果政策持續加碼，繼續嚴控，需求大量上揚概率較小，持幣觀望概率更大。他説，據其推算，明年3月後，新房竣工率會大幅度升高，因為自去年3季度開始，新開工項目大量增加，開發投資從今年4月份開始急劇上揚，按項目建設週期來看，明年3月，房地産市場的供給增幅會很大，這也將支撐房價的進一步調整。

　　“總而言之，企業為保證資金鏈的順暢，就必須節流開源，而當節流有限時，就必須開源，開源就是降價，這是硬杠桿，而根據我們的測算，至明年1、2季度，房地産企業必須降價20%促銷來加快資金回籠，以彌補資金空缺”。劉元春説，這一模型成功預測了2008年前半年的房地産情況。

　　至於民眾為何對報告結論理解有偏差，他表示，大部分人在談及房價時都緊盯繁華地段房源，“實際上大部分一線城市近年來的新開樓盤都在往偏遠地區集中，這些地區房價變化本身就很大，比如，此前有消息稱北京通州房價直跌7000元。”他説，如果所有人都認為房價不可能跌，這才是最危險的信號。

　　降兩成居民財富不會縮水

　　對於目前有觀點認為，如果房價下降20%，所有居民財富都將縮水20%；劉元春認為這是很大的常識性錯誤，因為自住房的價格大漲並不會改變民眾的消費模式，因此，房價變化對財富本身沒有影響。“房價降兩成，也許大部分民眾根本感覺不到，目前，北京房地産市場的房價隱性降價實際已達7%至8%，但很多老百姓卻並沒有太多感覺，因為這種降價更多以促銷打折等方式實現”。劉元春還表示，此次調整和2008年房價的下行相似，“並不傷筋動骨，20%只是未來變化方向，是調整而非簡單的下降。”同時他還強調，由於報告所採用的數據主要來自國家公開數據和全國70個大中型城市的採樣結果，並不能完全涵蓋全國所有區域。

　　不過，房價下跌20%卻不會像人們所想象的那樣，給房地産市場帶來“劇痛”。劉元春表示，兩成降幅不會導致房地産市場的“硬著陸”，“首先是因為投資杠桿率低，儘管開發商面臨資金緊張，但資産負債不至於完全惡化，不會引起所有人拋售房産，這次調整不會是崩潰性的，而是由於資金鏈緊張帶來的房地産企業營銷策略上的調整。”他説，另外，房地産市場的消費投資杠桿仍處於一個較低水平，在房地産市場上，大部分消費者仍為自住需求。“去年，一線城市房價上漲了25%，房價這兩年來上漲了約35%，即使回落2成，也只是回到2009年年中的價格水平，對行業影響不大。”

　　他直言中國目前的房地産問題是制度性的，但單純從制度角度來改不可取，房産調控涉及大量利益衝突，不能簡單靠“拍腦袋”來解決，即使要進行改革也要改得更具建設性，“從擴大供給入手，反對泡沫，同時避免房價的過度下滑，因為作為支柱型産業，房地産行業的問題對於國家宏觀經濟的重要性是毋庸置疑的。”他説。

　　對2011年經濟：“我們偏樂觀”

　　劉元春作為主要負責人的這個報告用了絕大部分篇幅來詳細分析2011年中國宏觀經濟的走勢。

　　9.6%是劉元春對中國2011年GDP增速的預計。他認為，由於外部環境的惡化，貨幣政策轉向，包括房地産在內的投資回落和房地産市場的低迷這些消極因素無法回避，但上下行力量對宏觀經濟的影響基本可以抵消，“2010是中國經濟恢復性的一年，未來將進入常態發展，消極因素的影響並不會像想象中那麼大。”他説。

　　他認為，2011年，關於拉動內需，高端消費市場是不可忽視的一股力量。他進一步分析説，實際上中國目前已有一億人步入高收入，人均GDP超過一萬美元，而他們的正常消費水平與國內目前的平均消費水平相比較，已處於高端消費行列，這部分高端消費能夠極大地拉動經濟，是不應被壓制的。“所以，未來我們努力的方向，其一，是要留住高端消費，同時還要啟發高端消費。一億高收入人群的消費力量，足以媲美一個中等發達國家，而我們要留住這一萬億高端消費！”

　　此外，劉元春還表示，十二五規劃啟動的刺激效應以及城市化加速和高鐵時代尚未到來，將會使國內消費進一步拉升，這些都是支撐中國經濟上行的力量；下行力量則是受到內外部環境的雙重影響，如出口回落，國際大宗商品價格上漲壓力較大，貿易、匯率衝突加劇，貨幣政策轉向等，這些下行力量預計會延續到明年，房地産投資將受市場萎縮影響，信貸收縮、利率上調導致投資的進一步回落等。

　　劉元春認為，目前，中國還有較大財政空間能夠有效防止經濟下滑，而伴隨市場復蘇，歐美經濟雖發展放緩，但不少國家出臺的第二輪刺激計劃具緩衝作用，加上中國自身出口競爭力大幅提高，目前仍保有不錯的市場份額，明年出口方面的回落可能會低於預計。“按我們判斷，今年經濟已經超越恢復性發展，而步入常態性發展階段。此外，基於地方政府投資反面的拉動，投資回落也將低於預計，所以對於2011年中國宏觀經濟的發展走勢，我們偏樂觀。”