社科院稱85%家庭無力購房 樓市調控遇兩難困境

　　本報訊 （記者楊華雲）2010年房價上漲速度雖然大大放慢，但仍高於城鄉居民收入增長速度。目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。中國社科院昨日發佈的《經濟藍皮書》對明年房地産形勢分析稱，在調控不放鬆等情況下，房價可能出現略跌。

　　藍皮書中由中央黨校教授周天勇撰寫的房地産形勢與調控及改革建議分析稱，2010年房地産“調控年”，中央政府對房地産的調控成效顯著，房價漲幅從2009年的25%左右，可能下降到15%以內。

　　樓市調控遇多重兩難困境

　　他亦直言此次調控遭遇許多兩難困境，如實現居民買得起房的目標與猛烈推高房價的土地買賣制度之間的衝突；如政府一家賣地，開發商千家競買；70年租金收入一年中收取，攤入房價中等制度。同時，存在中央要求控制房價和中央與地方之間財政稅收關係不順的衝突。

　　周天勇稱，目前全部正規稅收中近70%由中央財政分得，地方現有的四級政府只有30%多一點，地方政府的公共服務、行政事業開支和建設經費，除稅收分成外，大量來自於土地出讓及對房地産的各項收費，還包括各種收費和變相借債。如果房價低迷，土地出讓流拍，或者出讓土地價格過低，地方政府的財政收入將受到嚴重的影響。

　　此外，中國還存在土地是用來吃飯，還是用來居住的矛盾。中國農業勞均耕地只有0.36公頃，排世界倒數第3位。如果對日益城市化的人口需要的住宅土地供應不夠，在供求作用的推動下房價無疑會持續上漲，致使85%的需要住房的居民買不起和住不起房，也會釀成非常嚴重的社會問題。

　　若調控放鬆房價將反彈

　　對於房價走勢，周天勇分析了兩種可能性。

　　其分析認為，上述三個問題如果不能解決，僅用目前控制開發商和購房者貸款的辦法，中央政府宏觀調控力度大時，房價漲幅可能降低；而開發商利益集團壓力大，經濟增長受到影響，地方財政利益受損向中央政府抱怨，進而宏觀調控力度放鬆時，房價漲幅可能快速反彈，導致房價的又一次暴漲。

　　另外一種可能性為房價略有下降，或者溫和上漲。他分析，如果中央政府下決心解決住宅問題，加大城鎮居住用土地供應，改革土地制度和地方政府財政稅收渠道，出臺房産稅，嚴厲打擊土地囤積和房屋的投資投機行為，讓房地産開發商的利潤回歸正常水平，2011年，房價有可能略有下跌，或者其漲幅最多為6%，低於城鎮居民可支配收入和農民工工資增長速度，經過數年的努力，使房價收入比下降並接近於6。

　　應禁止住宅成投資品種

　　對於住宅問題的解決，周天勇認為要堅持走市場經濟解決住宅供求的道路，少部分高收入居民的住宅，完全放開由市場解決；大部分中低收入居民的住宅，由市場解決，但政府要控制房價收入比，要調控居民收入增長與房價上漲的動態關係。同時，要確立住宅是基本消費品的理念，應禁止住宅成為投資和投機品。他提出對住宅開徵房産稅，使擁有多套房屋的成本和風險提高，特別是抑制不通過信貸而用自有資金購買多套房及別墅的需求行為。

　　此外，周天勇還提出大幅延長土地使用期。其解釋稱，目前土地使用期為20年、50年、70年的規定，在土地使用權到期後會面臨麻煩。與其這樣，不如規定一個長期的土地使用期。