“史上最嚴厲”樓市調控為何難見效？

　　12月7日、8日，中國社科院相續發佈2011年《經濟藍皮書》和《住房綠皮書》。藍皮書指出，預計2010年全年住宅價格漲幅為15%左右，85%需購買新住宅的城鎮居民家庭無力購買；2011年如果調控放鬆，房價可能上漲20%~25%，甚至會更高。綠皮書則指出，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。為緩解居民買房難，中央高層已經提出，2011年新建1000萬套保障性住房。儘管如此，專家仍認為“遠遠滿足不了需求”。

　　自今年4月中旬起，中央出臺新一輪樓市調控措施，之後，許多地方也出臺了“限購令”等被稱為“史上最嚴厲”的調控措施。然而，從9月份起，房價持續升溫、開發商拿地再次增量、銀監會嚴查78家央企不退出樓市等問題再次引起輿論關注。許多專家認為，必須出臺新一輪樓市調控措施。為什麼我們的房地産宏觀調控措施難以見效？本期“宏觀今日談”，我們邀請兩位房地産領域的專家和一位業內人士共同探討這個話題。

　　調控應因“地”而異

　　NBD：社科院的藍皮書指出，目前房地産市場存在三大主要矛盾：一是實現居民買得起房的目標與猛烈推高房價的土地出讓制度之間的衝突；二是中央與地方之間財政稅收關係不順的衝突；三是土地是用來吃飯、還是用來居住的矛盾。社科院給出的數據似乎在説明這一輪樓市調控失敗了。范經理，您能以北京為例，談談這一年來的房價走勢嗎？

　　范洪琳：我們公司能夠直接掌握房地産的真實價格。根據我們的總結，去年和今年的房價走勢出現了四個波動期。第一個波動期是2009年初到2009年底，一年之內房價幾乎翻了一番，從去年年初到今年11月份，房價上漲了120%~130%；第二個波動期是，今年春節後到4月份國家宏觀調控政策出臺以前，是房價上漲最瘋狂的時期。比如北京的石景山區，2009年初二手房價在8000元/平方米~9000元/平方米，商品房價在12000元/平方米~13000元/平方米。到了2009年底，二手房價漲到了15000元/平方米~16000元/平方米，商品房漲到了20000元/平方米左右。到今年4月份，二手房價漲到22000元/平方米的水平，商品房價漲到了25000元/平方米；第三個波動期是從今年4月份到9月份，房價出現了短暫下滑的趨勢，但下滑的幅度並不大，在10%左右；第四個波動期是從今年9月到11月份，成交量和房價都在回升，二手房價又回到了20000元/平方米左右，商品房價回升到了25000元/平方米左右，甚至更高。

　　針對房地産的宏觀調控，所有地區都用同樣的政策，效果就不會理想。存在幾個原因：一是監管力度不夠，二是政策比較寬泛，而全國各個地區的情況又不一樣，造成政策的具體實施出現夾心層。所以，用同樣的政策來調整不同區域，其效果要大打折扣。由此也給統計帶來誤差、甚至失真，給宏觀調控的判斷和制定帶來導向性的偏離。像北京有個統計機構，他們做房屋交易價格調查時給出，今年3月份商品房的成交價是24000元/平方米、4月份是22000元/平方米、5月份是18000元/平方米。簡單地看，價格是降下來了，實際上是數據統計結構發生了變化，他們把遠郊區域的價格與城市中心的價格平均後得出的價格，這個價格就顯得很低，但城市的房價依舊很高。

　　現金買房難以限制

　　NBD：房價在漲是事實，中央要調控的決心也很大，但是為什麼宏觀調控政策壓不住房價？以控制信貸量為主要手段的房地産調控政策，為何難見效？

　　顧雲昌：控制購房信貸是房地産宏觀調控主要措施之一。我們要認同今年出臺的限制第三套房信貸和提高第二套房貸首付比例（不低於50%）的措施，對打擊惡性炒房、虛高房價起到了一定作用。但是，房價為什麼在9月份又出現反彈？這説明兩個問題：一是在房地産市場，富人在炒房的比例很大，這些人根本不需要銀行貸款，信貸控制政策對他們不管用，相反會限制了實際想購房居住的人；二是因為控制不住炒房人，控制信貸政策的效果就打了折扣，包括房地産其他相關政策的有效性也被打了折扣。我想提醒的是，全社會包括政府在內，必須理性地反思我們的宏觀調控政策，應該滲透到房價的背後，在房地産治理結構上找原因。我們需要從體制上轉變並改革現有的房地産宏觀調控措施。

　　曹建海：今年4月份實施新一輪房地産宏觀調控政策以來，到9月份控制住了房價的惡性膨脹，説明對投機性炒房打擊起到了效果。但我們要看明白，控制住的房價，僅僅是今年年初被惡性炒高的那部分。即使去掉被惡炒部分，原先的房價也是高的，而且遠遠超出一般工薪階層的購買能力。今年中央政府相繼出臺了 “國十條”、“新五條”、“要求省級地方政府監管房價”等措施。在一系列政策中，限制購房信貸政策和要求省級地方政府監管房價政策，之前是被社會看好的，結果還是起不到改變實質性問題的作用。

　　我們進一步看這兩個措施的變化。出讓土地是地方政府的重要收入來源，2009年以前，土地出讓收入佔地方財政總量的40%以上。今年，由於房地産市場的變化難以預計。從現在的情況看，年底前，又出現了地方政府出讓土地的高峰，部分城市地王又不斷冒出。從某種意義上説，地方政府高價出讓土地比“炒房團”的破壞性更大。所以，中央要求地方政府監督房價，這是一個失誤。

　　再看限制信貸政策效果為什麼打折扣？有三個主要漏洞：一是4月份出臺控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例後，四大國有銀行執行力比較強，但小銀行和其他非國有銀行，不但沒有很好地執行政策，反而把四大銀行臨時停貸所騰出來的市場份額佔據了。這些小銀行的房貸規模也不小。

　　第二個漏洞，由於長期的通脹和高物價預期，銀行存款發生了“大搬家”，很多人把存款取出來購置商品房。據多家調查機構證實，在現有房價裏，一次性付款量佔到40%以上。也就是説，40%以上的購房錢都是私人現金，不是銀行信貸。幾天前，我與幾個富豪座談得知，他們每個人手裏的房子都在100套左右，都是一次性付款購買。2000萬元的房子，有富豪光在上海一下子就買了4套。説明中國的富豪購房力是驚人的。

　　第三個漏洞，商業銀行不具備審查信貸人的房屋套數貸款清單，沒有記錄，只有貸款人的貸款總體記錄。要獲得詳實的記錄信息，銀行依靠的是銀行協會，但銀行協會的統計是不全面的，掌握一個家庭擁有幾套房子的權威機構是各地方建委。而這個信息通道，地方建委與銀行沒有打通，出現了真空狀態，銀行就無法真正控制住信貸購房。所以，我們表面上看，控制信貸的政策已經有了，實際上等於沒有。

　　通過上述三個問題，我們可以了解房地産宏觀調控措施為何壓不住高房價了。

　　范洪琳：曹主任説的這些制度漏洞的確存在。據我們掌握的情況，“國十條”信貸控制政策4月份出臺後，直到7月~8月份銀行才與地方建委聯網。在這個過程中，銀行與建委的信息處於封閉狀態，不可能控制住第二套、第三套甚至更多套樓房的信貸申請。另外，我們與溫州、山西等地的炒房團打過交道後得知，他們購房用的是全款，不依靠信貸。富人全款買房和貸款買房，效果是大不一樣的。如果使用貸款就會大大提高成本，一是變現途徑太慢，二是銀行合同規定一年之內不允許提前還貸。而依靠銀行信貸的是一些投資小型商品房客戶。

　　應儘快出臺房産稅

　　NBD：有專家認為，房地産業無論如何調控，都離不開取消土地財政、加大保障房供應和出臺房産稅這三大主要措施。中央已經提出，2011年新建1000萬套保障房，目前現狀如何？

　　曹建海：今後，對保障房與商品房的建設比例，應該做進一步的調整。國土資源部提供的數據説，70%的土地是用於保障房和小戶型房屋建設。但是，國土部沒有説明，保障房到底應該佔多少比例？

　　實際上，小戶型房屋也屬於商品房，應該分離出來，歸入保障房就十分含糊。據我們調查，有些地方在這個70%的土地裏，60%建的是小戶型商品房，這就偏離了加大保障房建設規劃的意圖。另外，我們也應該看到，現在的保障房，55%的面積是安置了被拆遷戶，這就意味著大量的保障房建設中，只有45%房屋才能解決居民居住問題。城市住房拆了再建，只是創造了短期的GDP，對財富的損失卻是很大的。

　　范洪琳：以北京為例，從2009年到今年，棚戶區改造增量很大，城中村基本上都在拆遷。給這些人的安置房有很大一部分都是保障房，55%都打不住。每年度的保障房規劃與建設量是很大，但實際安排低收入人群的比例不大，被安置人群佔有了。像北京市在2009年規劃中，明確要確保本市低收入無房者的住房保障問題，但通過搖號方式還有一大批人排不上號，繼續往後拖延。所以，在房地産宏觀調控政策安排上，今後應該在保障房與商品房的建設比例上，作出重大調整，加大保障房數量的建設。讓經濟實力雄厚的人去購買商品房，一般工薪階層購買保障房。

　　NBD：至於房地産泡沫，很人認為土地財政是罪魁禍首。如何改革土地財政？

　　顧雲昌：單純取締土地財政，可能性不大。中央和地方必須尋找出另一種辦法，替代土地財政。儘快出臺物業稅，地方財政可以從物業稅中增加財政收入。

　　曹建海：有效的解決辦法是，宏觀調控政策應該明文規定，全國一半的土地不允許出售，無償劃撥給保障房用地。另外一半土地，由地方政府出讓，出讓收入也要用於保障房建設，不允許地方政府用於其他方面的投資。如果把這個政策落實到位，從長遠看，為保障房的建設主體地位就打下了良好的基礎，對房地産市場的平抑會起到非常大的效果，房價也就會真正降下來。

　　就目前銀監會嚴查78家央企繼續拿地炒房這件事看，我認為，不應該限制央企拿地，而是應該讓央企建設保障房，限制他們開發商品房。這樣，一方面可以起到國有財富補貼老百姓的目的；另一方面，一旦限制住了央企建設商品房，房價也降下來。

　　NBD：對於房産稅，現在也有兩種不同的看法：一部分人説房地産稅是調控房價的好辦法；也有人説調控效果有限。我們需要怎樣的房産稅？

　　曹建海：出臺房産稅對抑制房價是個很好的辦法，像香港地區的印花稅，效果就很好。房産稅應該定在多大的幅度才能起到作用？歷來爭論不定。我認為應該定在每年徵收評估值的1%左右，對抑制房價會起到非常明顯的作用，這也是能替代地方土地財政的辦法之一。目前已經傳聞説，2011年準備在上海和重慶試點，估計是按0.3%~0.4%稅率嘗試性徵收，這個稅率偏低了。

　　范洪琳：傳聞説2011年將在重慶和上海做房産稅試點，但是稅率定在多少還沒有説法。重慶準備先在豪宅和別墅展開徵收試點，上海將按人均居住面積徵收試點。我認為，房産稅應該等到房屋供給達到一定均衡水平的時候再推出，可能更科學。

　　現在是供給小需求大，如果在這個時候出臺房産稅徵政策，可能出現這樣的結果：沒有降低房價，相反把房價拉高。比如説，我這套房屋開始被徵收房産稅了，那麼，我就把這套房子出租出去，所增加的房産稅就加在房租裏面，讓租房者來承擔。所以，在供給小于需求的情況下，租房人群就會不斷攀升，就會形成長期的賣方市場，房價肯定降不下來。但是，一旦供與需數量步入平衡狀態或者接近平衡，房産稅就會立馬起到調低房價的作用。

　　對話嘉賓

　　顧雲昌 中國住房及房地産研究會副會長

　　曹建海 社科院工業經濟所投資與市場研究室主任

　　范洪琳 北京千萬家房地産經紀有限公司經理