房價仍在漲 樓市需要更嚴厲調控

　　樓市二次調控至今已近兩個月，但房價走勢依然讓人揪心。

　　按照慣例，國家統計局本週末才會發佈月度全國房地産市場運行數據，但從一些民間研究機構的數據來看，主要城市房地産市場量價環比回升已成事實。

　　中國指數研究院近日發佈的“中國房地産指數系統百城價格指數”顯示，今年11月全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個城市價格環比上漲。

　　樓市再次出現量價齊升的局面，是否表明二次調控效力正在式微，政府是否有必要出臺更嚴厲的調控措施？

　　但也有業界人士認為，11月份的樓市回暖尚未出現買方盲目追高行為，在政府逐漸收緊信貸的預期下，樓市自行緩慢降溫也並非完全不可能。

　　樓市再次量價齊升

　　中國指數研究院提供的數據顯示，11月以來，全國樓市成交量在逐步回暖：11月第一週成交量“凝固”，第二周35個城市中已有12個城市成交量出現止跌回升，第三周18個城市開始上升，第四週成交量全面回升；伴隨著成交量的反彈，部分城市房價也出現上漲。

　　北京樓市反彈的狀況更為明顯。中國不動産研究中心報告顯示，今年11月商品房住宅（含經濟適用房、兩限房）簽約套數為11230套，較10月的7680套，大幅上漲46.22%，商品住宅成交均價達到了21735元/平方米，環比上漲8.51%。

　　進入12月，北京樓市依然延續成交上漲態勢。

　　根據北京市房地産交易管理網的數據，11月29日~12月5日一週，北京商品住宅期房成交3250套，日均成交量464套，環比上一週上漲20%，，達到了最近4周的最高值。二手房網簽總量也環比上漲了近4.7%，這已是二手房市場連續五周以來的成交量上漲。

　　鏈家地産副總裁林倩認為，成交量往往是價格的先行指標，就北京而言，如果12月份的二手房交易量再次達到1.8萬套左右的高水平，房價上漲的可能性就會極大增加，除非政府馬上推出新的調控政策。

　　而在上海，多家機構的數據顯示，上周上海市商品住宅成交面積雖然震蕩回落28%，為23.1萬平方米，但住宅成交均價卻依舊節節攀升，創下5月17日以來上海商品住宅周成交均價的新高——上周上海市商品住宅成交均價超過23000元/平方米，環比前周上漲2%。

　　通脹支撐房地産牛市？

　　在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，造成北京市新房成交量持續回暖的主要原因是供應量的大幅增加。

　　北京房地産交易管理網的數據顯示，繼11月43個項目取得預售許可證之後，12月1日~12月5日，又有14個商品房項目被批准入市，14個項目合計供應住宅類房源高達5617套，供應總面積達到了58.3萬平方米。

　　但也有業界人士認為，11月以來北京樓市供應量突然放大，得益於北京市商品房預售資金監管政策的實施。該政策在12月1日之後全面執行。為了搭上政策末班車，很多項目紛紛加快了推盤的進程，也因而導致了入市項目的大幅增加。

　　上海出現的量跌價升則被認為是由於近期高檔樓盤集中上市的結果。佑威房地産研究中心副主任陸騎麟指出，中高端的樓盤成交明顯好于中低價位樓盤，這成為上海市商品住宅成交均價持續高位的主要原因。

　　但中房信分析師薛建雄認為，進入12月後，為了抓住衝刺本年年度業績的最後機會，開發商將會在12月傾力推盤，巨大的推盤量可能會推動12月的成交量大幅攀升。

　　相對於上述技術性的分析，有業界人士更傾向把樓市回暖與通脹聯絡起來。北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，相比于對樓市調控之下房價下調的擔憂，購房者更擔心的是貨幣購買力的下降，因此目前的購房者特別是有一定資金實力的購房者的入市比例依然較高。

　　是否招來更嚴厲調控？

　　近日，中共中央總書記胡錦濤強調，明年是“十二五”開局之年，要切實改善民生和加強社會管理，加快保障性住房建設，加強房地産市場調控。

　　這被輿論解讀為樓市調控加碼的預警。不過，今年的數次調控中政府已經動用了財稅、金融乃至限購等多種手段，各地房價依然我行我素，當前政府手中可打的牌已然不多。

　　“房産稅本來是張好牌，但幾個月過去了還是處在‘只聞樓梯響’的階段，沒有見到相關部門的切實動作，致使民眾對於推出房産稅的信心也開始動搖。”林倩説。不過，昨日又有一則未經證實的消息稱，房産稅將於2011年年初試點。

　　但凡事皆有兩面性，通脹加劇對樓市可謂喜憂參半：一方面凸顯房産保值特性，但另一面則是銀行信貸的必然收緊，這對於始自2009年的房地産牛市而言，又可謂釜底抽薪。

　　近日召開的中央政治局會議已經發佈信號：明年將實行穩健的貨幣政策。

　　這對後市已經産生了謹慎預期，並影響著市場。進入12月後北京二手房的日均成交量已經比11月下旬出現了下降，同比11月初也是有所下滑。

　　“如果12月二手房成交量略降並穩定在1.5萬套左右（大約10月份的水平），對於房價的穩定將是有幫助的，如果房價穩定住了，政府出臺新的調控政策可能也就微乎其微了。”林倩稱。