樓市博弈進入深水區 調控方式窮途末路

　　11月初，北京一度暫停單價每平方米3萬元以上的新樓盤預售審批，當時市場一度盛傳，政府將嚴控3萬元以上的樓盤入市，以配合調控政策。不過自11月下旬開始，已有8個單價3萬元以上的樓盤入市。12月仍有超過7個預售均價可能達3萬元以上的樓盤正在排隊入市（據12月2日《每日經濟新聞》）。

　　每平米3萬以上樓盤排隊密集入市説明市場需求強勢，這種需求是剛性的自住需求還是投資投機需求，需要具體分析。但以筆者看，投機投資需求佔據相當大的比例。北京每平米3萬以上樓盤入市排隊、積極性這麼高給樓市調控提出了新挑戰、新要求。我們注意到另外三個值得關注的信息：一個是土地出讓金收入千億元俱樂部正在快速擴容。説明在土地調控重拳下，土地價格卻不跌反漲。土地是住房建設最主要的生産要素，土地價格飛漲，房價豈能有實質性下跌？

　　另一個是11月份房價重拾升勢。中國指數研究院最新數據顯示，11月，北京、上海等十大重點城市中，除南京環比下跌0.07%外，其他9個城市房價平均高達15407元/平方米，環比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

　　再一個是調控重拳下久違了的高價地捲土重來。11月25日，廣州、杭州兩地雙雙拍出高價地塊，其樓板價各自刷新當地新高。杭州楊家牌樓A地塊樓板價高達25735元／平方米，刷新今年地價紀錄。同日，廣州廣鐵南站地塊以86億元的總價和17279元／平方米的樓板價，均為今年以來廣州最高。開發商為何敢於逆市、逆勢而動呢？不外乎“押寶”將來房價仍有上漲空間。這也説明中國樓市調控已經進入深度博弈期。

　　樓市以上異動並不是空穴來風。在境內外熱錢和境內遊資的驅動下，房價上漲的強大資金推力沒有減弱，熱錢大舉進入正在對中國樓市虎視眈眈，開發商的資金鏈條沒有受到實質性威脅。另一方面，開發商們已經摸透了地方政府的心思，從而才敢於在調控高壓下高價拍地、推高房價。

　　這充分説明樓市調控博弈已經進入深水區，中國樓市調控又走到十字路口，又面臨關鍵時刻。這也説明此前那種強按牛頭飲水的調控方式已經窮途末路，必須採取釜底抽薪之策。出臺大力度抑制投資投機需求的稅收政策；改變負利率狀況，把進入樓市投資保值的大量遊資吸收到金融的大籠子裏；堅決阻止國際熱錢進入樓市；加速低價位保障性住房建設和投放市場速度；改革土地出讓制度，規範土地市場管理，在優先保證保障性住房供地的同時，將土地出讓與小戶型、低價位住房挂鉤。從供給、需求、調整供給結構、抑制投資投機上著手，應該是樓市調控的正道。而這一切的前提，還要看地方政府有沒有動力去落實。