地王躁動刺激樓市神經 調控再敲警鐘

　　今年房地産開發面臨較好的形勢，土地供應明顯增加。尤其是第三季度以後，為完成年初制定的供地計劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優質地塊依然被看好，報價不低、競拍激烈，往往高價成交。”

　　平靜一段時間的土地市場，因兩個新“地王”的産生而驟起波瀾：日前，廣州、杭州兩地雙雙拍出高價地塊，其樓板價各自刷新當地新高。調控之下，開發商依然不懼高昂地價，不外乎“押寶”將來房價仍有上漲空間。業內人士認為，目前不宜將個別優質高價地塊的“冒頭”等同於土地市場的整體過熱。但針對其帶來的助長預期，應保持足夠警惕：調控之下平穩樓市是否暗藏“著火點”？

　　刺激樓市神經

　　熱門城市的土地市場再度升溫。11月25日，經過200多輪舉牌角逐，廣鐵集團聯合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價和1.7279萬元／平方米的樓板價，均為今年以來廣州最高。

　　這並不是此輪調控中地市的首次“躁動”。今年9月，南京下關區濱江江邊路以西的1號及3號地塊，就分別創下121．41億元以及78．93億元的高價。

　　調控步步推進之時，何以仍有高價地塊逆勢而出？中國指數研究院副院長陳晟説，今年的土地市場總體降溫顯著，但不排除有個別“著火點”。今年1月至4月，全國105個城市住宅用地樓面均價持續下降，經歷了6月至9月的小幅波動之後，10月又有顯著下降。相比于價格，“溢價率”更能説明土地市場的“溫度”。

　　高價拿地頻發

　　中國指數研究院整理的數據顯示，在2008年房地産市場整體低迷的情況下，房地産行業資金結余為8872億元；今年1至9月，結余為8114．5億元，預計今年的資金餘額情況與往年低迷時類似，許多房企資産負債率上升，長期資金壓力增大。

　　然而調控之下，房企為何依然敢於高價競地？陳晟認為，今年房地産開發面臨較好的形勢，土地供應明顯增加。尤其是第三季度以後，為完成年初制定的供地計劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優質地塊依然被看好，報價不低、競拍激烈，往往高價成交。

　　其次，部分大開發商依然“不差錢”。銷售回籠資金方面，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務，10月以後推出促銷措施，再次撬動市場。典型如萬科，今年銷售額有望達到創紀錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源，均價在3萬元／平方米以上，兩周之內700多套便銷售一半，預計這一個樓盤銷售將帶來20億元左右資金。企業負責人説：“企業有大量現金在手，有好的地塊還是會出擊競拍。”

　　再次，開發商“押寶”後市。“‘麵粉’再次貴過眼下的‘麵包’，開發商的想法很明顯：一兩年後的‘麵包’將比現在更貴。”陳晟説。此輪調控會持續多久？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調控出現鬆動，房價將如何變化？顯然，高價競地的開發商無疑打著“如意算盤”。

　　調控再敲警鐘

　　“個別地塊的高價成交並不等於土地市場的整體過熱。”陳晟説，“今年以來土地供應顯著增加，整體地價漲幅趨緩，溢價率明顯回落，這説明對土地的調控是有成效的。”不過，業內人士同時指出，在目前形勢下，必須對“地王”的再現保持警惕。試想，當人們再次看到家門口的土地價格都要比自己居住的房屋價格高出一截，對以後的房價作何預期？

　　漲跌之間，房價真相撲朔迷離。所謂拐點，是拐頭下降還是上升，若隱若現。市場形勢要比許多人估計的複雜。一些房企“大佬”近期放話：“別幻想房價跌”，另一些人則推斷“房企已遭遇‘資金危機’”“房價將迎來大幅調整”等。

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