遏制炒房樓市調控仍將趨緊

　　提要：“金九銀十”之際，國家調控樓市，投機炒房者剛想抬頭，又被摁下，可謂出手及時，打準“七寸”。就目前而言，房地産交易趨冷，部分城市局部房價出現鬆動。

　　“金九銀十”之際，國家調控樓市，投機炒房者剛想抬頭，又被摁下，可謂出手及時，打準“七寸”。就目前而言，房地産交易趨冷，部分城市局部房價出現鬆動。

　　但是，受國際國內複雜環境影響，樓市不確定因素仍然存在，樓市調控面臨不少挑戰。後市將如何？調控還會加力嗎？帶著疑問，記者深入京、滬、穗、深等一線城市調研。

　　距9月29日八部委再次發佈房地産調控政策，已經將近兩個月。這一從資金、稅收、土地、市場秩序等多渠道入手的政策到底效果如何，市場頗為關注。

　　開發商資金緊張

　　隨著調控政策逐漸落實，房地産開發商原本充沛的資金狀況開始變得不那麼樂觀。

　　最近的土地市場上，開發商“抱團拿地”的情況越來越多。不久前，萬科和五礦聯合體中標北京海淀區唐家嶺兩宗地塊，富力和集富的聯合體則拿下了大興區的地塊。

　　“現在幾乎不可能從銀行貸到錢，通過資本市場再融資的路也斷了，加上成交低迷回款慢，開發商的資金普遍都比較緊張，一些中小開發商的資金鏈已經出問題了。”一家上市房地産企業有關負責人告訴記者。

　　金融機構緊收房地産開發貸款，北京等部分城市加強對預售資金的監管，加上年底臨近，開發商回籠資金支付建設款、償還貸款的壓力加大，目前房地産開發商的現金流普遍開始出現緊張狀況。

　　此外，央行近日宣佈自11月29日起，上調存款準備金率0.5個百分點。一個月內，央行加息一次、上調存款準備金率兩次，回收流動性的步伐加快。

　　對開發商而言，由於市場上流通的貨幣再次減少，開發商能夠融資的額度將進一步縮減，資金狀況雪上加霜。

　　北京中原地産三級市場部研究總監張大偉認為，開發商自籌資金上漲超過總資金上漲的幅度，可以看出其資金壓力逐漸加大。

　　“對開發商而言，要在短期內緩解資金緊張的狀況，最好的方法是認清市場形勢，重新定價，加大降價促銷力度，加快回籠資金。這可能也是眼下唯一的方法。”中國房地産協會副會長朱中一説。

　　日前，萬科武漢五大在售項目突然宣佈降價促銷。萬科有關負責人表示，萬科一貫採取隨行就市的態度，順應市場及時調整價格加快銷售。業內人士認為，作為房地産企業領頭羊，萬科的降價行為有可能帶動其他企業效倣。

　　調控仍將趨緊

　　9月底“新國五條”出臺後，房地産市場再次出現成交量下降、價格停止上漲的局面。但調控效果要進一步顯現，市場要更長時間的穩定，仍然面臨不小的壓力。

　　進入11月的第二周，北京新房成交量上漲的態勢沒有得到延續。北京市房地産交易管理網的數據顯示，11月8日至14日，全市新建商品期房成交量2310套，環比上周下跌30%。二次調控後預售的33個期房項目，其中簽約套數超過80套的有6個項目，預售均價均低於20000元/平方米。

　　今年10月，深圳樓市新房成交量環比下降約50%、二手房成交量環比降幅為55.8%；新房成交價17262元、環比下降11.9%。

　　而在廣州，從限購令出臺前後一個月的成交情況來看，交易量大跌六成；但從交易價格分析，廣州市中心六區除了天河外，交易價格大多持平。

　　上海商品住房價格上漲過快的勢頭得到初步遏制。據市統計局統計，10月份上海新建商品住房價格指數環比為0，二手存量住房價格指數環比下降0.2%。

　　儘管各地成交量銳減，房價有所鬆動，但仍有開發商在觀望中惜售。近期，各地各部門不斷出臺更細化的調控政策，房地産調控仍然趨緊。

　　“未來房地産市場的走勢首先還是看貨幣，就是實際利率水平、貨幣增發量以及通貨膨脹的預期，這三個指標真正決定了今後房地産價格的趨勢。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示。政策方面，則是繼續全面控制投資性需求，並增加供應量。

　　秦虹認為，今年一系列政策出臺的大背景是宏觀經濟平穩發展，政府有很大的調控餘地。“國十條”和“新國五條”的精神是一脈相承的，後者顯然更加嚴格，從中也可以看出政府調控樓市的決心，調控目標更不會輕易改變。

　　保障房建設加速

　　加大保障性住房建設計劃和供地計劃實際完成情況的督查考核力度，是房地産調控政策的重要內容。據悉，截至9月底，全國城鎮保障性住房和各類棚戶區改造開工520萬套，佔年度計劃580萬套的90%。

　　今年，廣州保障房已開工面積約300萬平方米，相當於過去3年的建設總量，預計全年可提供保障性住房約4萬套。項目完成後，廣州有望全部解決目前登記在冊的低收入住房困難家庭的住房保障問題。

　　同時，北京市政府目前已基本完成今年提出的保障房目標：保障房用地供應1263公頃，完成計劃指標的101%；政策性住房建設用地佔全市住宅供地50%以上；新開工建設和收購各類政策性住房13.6萬套以上，佔全市新開工住宅套數50%以上，年底竣工交用4.6萬套以上。

　　在上海，截至10月底保障性安居工程開工佔年度計劃已接近90%。其中，廉租住房已建設籌措廉租房源約2200套、12萬平方米，完成投資約7.29億元，已超額完成住房和城鄉建設部下達的任務目標，並對符合條件的申請家庭做到應保盡保。

　　深圳2010年計劃新開工的5萬套保障性住房，截至10月已開工3.8萬套、開工面積90.06平方米；年初開始受理該市第二次保障性住房申請，共受理申請8148戶、復審合格6385戶，近期將接受住房保障部門的終審。

　　值得一提的是，為解決保障性住房的資金問題，11月19日，北京市首次在保障性住房領域與金融機構簽署戰略合作協議。根據協議，中國建設銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設200億元意向性授信額度。

　　此外，對開工率過低的地區，監察部、住房和城鄉建設部將約談地方分管負責人。年底，有關部門將對各地進行考核，對沒有完成任務的通報批評，直至問責，以確保保障性安居工程能按時保質保量完成。