調控兩月後 北京樓市再現供需兩旺

　　在“新五條”出臺兩個月後，北京房地産市場的成交量卻再次實現爆棚。

　　根據北京市房地産交易管理網的數據，11月北京成交的新房住宅和二手房住宅環比大漲，其中，新房成交量創今年4月以來的次高，二手房成交量則創同期新高。

　　儘管成交量回升是由保障房集中入市所致，但成交爆棚的事實説明，需求面仍然旺盛。多數機構認為，在出臺包括“限購令”在內的一系列抑制需求的政策之後，供應量能否上漲將決定市場走勢。

　　成交逆市上揚

　　根據北京市房地産交易管理網的數據，11月北京共成交新房商品住宅（期房+現房）11230套，環比上月大漲46.2%。但與去年同期相比，仍有26.4%的跌幅。

　　這已經是今年4月政策調控以來北京市場的次好成績。自今年4月以來，北京市新房住宅月成交量驟降至1萬套以下，超過1萬套的月份僅有9月和11月。二手房成交量則創新高，上月北京二手房住宅網簽總量為16805套，環比上漲18.66%。

　　來自北京中原地産的分析認為，臨近年底，保障房進入了集中配售、簽約的階段，推動樓市成交量的增長。另外，在10月CPI4.4%的漲幅下，一部分購房者迫於通脹壓力而入市。

　　不僅如此，商品住宅成交價格也在小幅上漲。據亞豪機構的統計，11月北京商品住宅成交均價為21735元/平方米，環比上漲8.2%。該機構認為，這主要是由高端住宅成交量增加所致，上月單價4萬元以上的豪宅成交佔比為16.8%，比10月提高3.3個百分點。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，豪宅的稀缺性使得其價值很難因政策變動而折損，反而逐步升值。同時，由於豪宅往往採取一次性付款的形式，其成交量受信貸政策影響較小。

　　有分析人士認為，保障房及豪宅的集中成交説明各個層面的需求仍十分旺盛。

　　有效供應不足

　　由於預售款管理新政在本月推行，企業在上月集中領取預售許可證，北京市合計預售的期房住宅項目為43個，提供房源12732套，供應總面積達到145萬平米，環比上月均翻倍上漲。

　　其中，高端住宅項目的入市門檻已悄然放開，一些單價超過4萬元的高價盤相繼入市。受此影響，11月預售房源的均價達到了23629元/平方米，環比10月上漲9.2%。

　　另一方面，土地供應也開始井噴。據北京市土地整理儲備中心的數據顯示，上月北京共成交經營性用地31宗，成交價款高達200.86億元，創調控以來最高。

　　與10月住宅用地 “零成交”不同，11月共成交15宗包含居住性質的地塊，佔今年年內供應的26.5%。住宅類地塊的樓面價為6347元/平方米，比今年3月的15093元/平方米下調明顯。

　　值得注意的是，由於多數住宅地塊要求配建保障房，使得其中的商品房地價高企。在上月成交的順義一宗土地中，商品房樓面價超過9000元/平方米，這將進一步推高該區域的房價。

　　事實上，在出臺一系列抑制需求的政策之後，供應能否及時跟上將決定今後市場的走勢。多數觀點認為，土地和住宅供應的加大，可在一定程度上緩解市場需求。但與此同時，由於供應結構不盡合理，短期內供不應求的局面或將繼續存在，加之銷售淡季來臨，在明年一季度之前，北京房價的下降動力仍然不足。