樓市二次調控下 買二手房應注意哪些事項

　　買二手房對積蓄不多的普通市民來説，是個不錯的選擇，房管家提醒廣大市民，購房時需要注意以下事項：

　　選擇信譽度高的仲介購房是件很煩瑣的事，需要具備專業知識。一般來説，大多數人一生只購買一次住房，對購房程序、業務都不明白，所以要請專業房産仲介替自己打理購房事宜。

　　有多少錢買多大房買房之前先要搞清楚，購房款的來源途徑，是動用自己的積蓄，還是向別人借錢，或是向銀行貸款。有多少錢辦多大事，充分了解自己的資金實力及償還能力，才能清楚自己可以買什麼價位、多大面積的房子。

　　考慮交通是否便利 在買房時，交通是非常重要的考慮因素，交通便利可以給工作和生活帶來方便，而這一點是購房者必須注意的。

　　産權關係要理清 注意産權證上的産權人與賣房人是否同一人，或者賣房人是否有業主的授權，否則過戶時會發生困難。同時要注意産權證的各項明細，確認産權的完整性，有沒有抵押或共有人等。

　　弄清二手房的底細 要問清楚房子是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限，與房子相關的費用有哪些，同時要細緻了解各項費用的繳納情況，避免出現欠費。

　　觀察房屋格局和結構 房屋格局是否合理直接影響到入住後的生活質量，如一些房子有多個房間但通風不足；同時還要注意房屋的承重結構，如梁、柱、墻是否有開裂的地方，如果是頂樓還要看是否有滲水的痕跡，因為這些關係到使用安全。

　　裝修情況看仔細 裝修關係到日後居住的方便性和舒適性。很多人在買房時往往忽視管線佈局等隱藏在墻壁內的部分，以後一旦發生問題，維修就成了大問題。還有一些房子看著裝修不錯，房間經改動後也合理，但卻是鑿開了承重墻後改建的，存在嚴重的安全隱患。對於一些新裝修的房子，要問一下用了什麼裝修材料，是否會對健康産生危害。

　　首選中心區靚房。不管政策如何改變，不管政策持續時間多長，位於市中心區域的房子，受剛性需求和區域地理位置優越等利好因素影響，房價儘管不漲，也不會下跌，不管是投資買房，還是自主購房，大家所看重的"保值、增值"功能在這裡都會得到最大限度呈現。

　　70~90平方米的大戶型最合宜。限購令中規定"對購買經濟適用房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可為2成，首次購房但是建築面積超過90平方米以上首付比例為3成"，對於資金儲備並不充裕的首次置業者來説，首付兩成，能節省更多資本去粉刷新房、添置新家居，手頭會相對充裕些，這無疑是規避新政風險的不二選擇。

　　二手房購房知識

　　獨家代理---在二手房市場中，代理方接到業主的委託後，會根據整個市場的行情，對該物業定出一個合理的價格，並在業主的認同下，對該物業進行各種推廣手段。為了提高成交速度，與自己信得過的房産仲介公司簽訂獨家代理協議能避免混亂。有了獨家代理協議，代理方會全心全意為業主推廣，不用擔心付出沒有回報，託管鑰匙也能增加客戶看房的頻率，有助於成交。

　　誠意金---目前在買方市場中，已有了一種新的發展趨勢，即交"誠意金"。所謂"誠意金"，是指買方在購房目標明確後，以看中某個區域、某種面積的房子為標準，並有一個適當的價格，為了能更快地找到自己的理想物業，預先在信得過的仲介公司交上一定數額的"誠意金"，並簽訂一定期限。代理方收取"誠意金"後，會非常努力地發揮其"團體力量"，有針對性的儘快為買家尋找理想的房子。

　　佣金---在二手房市場中，有一個佣金問題，佣金要與其服務相稱。過低的佣金無法維持優質的服務，而過高的佣金則與降低交易成本相違背。所以，選擇一家確實可靠的仲介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且亦可免去買賣雙方親自辦理相關手續的繁瑣事宜。更重要的是，由仲介公司進行規範化的操作，可以降低買方與賣方單獨直接交易所産生的風險，從而提高二手房的成交率。

　　居間中保---房地産經紀公司在二手房仲介市場為保證買賣雙方合法權益、保證房屋交易正常進行的中間擔保業務。該業務的具體步驟是：仲介公司為買賣雙方合同的履行提供轉付房款，房款首先交給仲介，符合合同約定的條件，仲介公司將買方的資金如數如期劃給賣方，將賣 方的房屋産權如期辦理過戶手續和房屋交付手續，避免買賣雙方的互不信任導致交易不成。