深圳擬推按評估價徵稅 搶閘過戶致二手房成交激增

　　隨著此前限貸令、限購令等傳言的靴子陸續落地，上半年廣為流傳的深圳市二手房按評估價過戶徵稅的新規如今已是引弓待發。昨日（10月27日），深圳市地稅局新聞發言人楊龍向《每日經濟新聞》證實，按評估價過戶徵稅新規將於11月正式實施。

　　此前，上述傳聞已在市場上迅速得到反應。大量恐慌性購房者搶在政策出臺之前交易，以減少交易成本。業內普遍認為，一旦該方案實行，將會對二手房市場成交量造成一定壓制，仲介商將受到較大影響。

　　新規“來襲”市場搶過戶時間

　　昨日下午，儘管降溫後的天氣陰冷，但位於深圳銀湖的産權登記中心卻顯得格外熱鬧。幾百米開外便開始塞車，北環大道旁的輔道上排了兩條車龍。登記中心內擠滿了前來遞件的市民，市民張小姐埋怨稱，光拿一份材料就用了兩個多小時。

　　産權登記中心相關負責人表示，從10月22日開始，二手房過戶量從此前的日均400套左右突然增至600套～700套，到25日繼續增加到811套，幾乎回復到市場亢奮時期的水平。

　　值得注意的是，10月22日正是“按評估價徵稅消息”傳出將執行之時。在此消息瀰漫之際，購房者為減少交易成本紛紛入市，實現提前過戶。

　　據21世紀不動産深圳泛城的監測數據顯示，上周深圳市二手房成交2395套，與前一週的1399套相比，上漲71.19%，日均成交479套。

　　實際上，早在2007年，深圳就有過二手房過戶按估價繳稅的相關提法。今年6月，按估價過戶徵稅説法再次在深圳地産仲介、商業銀行人士間流傳，彼時，相關政府部門並未回應。

　　對此，21世紀不動産深圳泛城市場部經理張倩表示，上週二手房交易量確實有所增加，除了“按評估價徵稅”的消息刺激之外，其中也包含因為限購令解套釋放出來的成交量。

　　世華地産市場研究中心總監肖小平表示，近期市場成交活躍，跟業主出售意願增強有關。受“按評估價徵稅”消息等影響，不少放盤的業主希望能夠儘快達成交易，趕在政策出臺前過戶，因此出售意願加強。

　　或將打擊“陰陽合同”

　　對於二手房交易可能按評估價收稅的傳聞，業內人士都認為，這或將促使“陰陽合同”退出歷史舞臺。所謂“陰陽合同”，就是簽兩個合同。“陽合同”中的交易價款較低，用於過戶使用；交易雙方真實成交價則在“陰合同”裏顯示。

　　記者了解到，在二手房交易環節中，簽訂“陰陽合同”虛報成交價格的現象十分普遍。一套市場價值100余萬元的住房，房屋主管部門看到的購房合同上只有50萬元，買主因此逃脫各種稅費。

　　按照傳言，二手房交易主須交納房屋總價5%左右的營業稅（5年以上房屋免徵收，2年～5年房屋以差額5%徵收）以及房屋增值部分20%的個人所得稅。

　　業內人士分析，由於深圳房産市場“陰陽合同”的長期存在，即使是10年前的房屋，到現在過戶的價格也一直沒有增長。如果二手房按評估價收稅的辦法出臺，則意味著這10年間所“免”掉的稅將由最後一個人來承擔，再加上10年間房産增值部分的20%，將是一筆高額的稅費。

　　不過，也有消息稱補差價的做法並不科學。一位不願具名的自稱拿到了內部權威資料的仲介商稱：“二手房個稅估計會按評估價1.5%徵收”。

　　中原地産市場研究部總監王世界贊成後一種説法，他表示，因為該政策對於購房者來説影響巨大，也可能會以另外一種更柔性的面目出臺，“比如不是按差額的20%徵收，而是按總價的固定比例，如2%～3%來徵收。”

　　地産仲介恐受較大影響

　　儘管在政策出臺之前，因為購房者的恐慌心理而造成了短暫的成交量回升，但業內普遍認為，一旦政策真正出臺，將對二手房市場産生較大衝擊。因為二手房現在的實際價格大多已經遠遠高出了當初的登記價，一旦按評估價徵收二手房交易所涉及的個稅、營業稅等稅費，由於交易成本的上升，二手房的交易量或將下降。

　　深圳世聯地産市場分析師沈柱燦在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，如果二手房按評估價過戶徵稅得到嚴格執行，將增加房産買賣雙方的交易成本，而賣房者也會把相應成本轉嫁到購房者頭上，導致房價提升。