上海“暫未研究樓市調控新政”

　　11月大部分城市房價繼續上漲 新一輪調控預期升溫

　　早報記者 周祺瑾 實習生 王齊

　　數據顯示，樓市二次調控效果不如4月新政明顯，市場預期調控可能加碼。 徐曉林 早報資料

　　11月上海住宅均價環比溫和上漲的趨勢在延續。

　　據中國指數研究院昨日發佈的11月《中國房地産指數系統百城價格指數》，11月上海住宅價格同比上漲37.24%，漲幅較10月收窄了近10個百分點，環比上漲0.4%。9月樓市二次調控以來，上海住宅均價仍在環比溫和上漲。對此，中國指數研究院副院長陳晟表示，同比漲幅的收窄説明調控效果顯現。但也有業內人士指出，未來樓市價格下降空間不大。

　　對於市場對調控政策將加碼的預期，一位接近上海房管局的人士透露，目前並沒有研究新一輪政策的計劃，短期內依然以保證現行政策執行為主。

　　八成城市均價環比上漲

　　從全國範圍來看，大多數城市的價格上漲態勢並未扭轉。

　　中指院數據顯示，11月全國100個城市住宅均價環比上漲0.82%。其中，86個城市住宅均價實現環比上漲，14個城市下跌，十大重點城市住宅均價環比上漲0.41%。具體來看，在十大重點城市中，除南京環比下跌0.07%外，其他九個城市住宅均價皆環比上漲，其中武漢以1.72%的漲幅居首，上海等六個城市漲幅低於1%。

　　中指院數據顯示，百城住宅價格排名前十的城市分別是：深圳、上海、北京、杭州、三亞、溫州、廣州、寧波、福州和南京。深圳以24601元/平方米的均價繼續排名第一位，上海以23333元/平方米排名第二。

　　對此，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，9月調控的效果顯然沒有4月調控明顯。4月份“國十條”出臺一個月後，十大重點城市成交量劇減約六成，而“929新政”出臺一個月後，成交量僅下調三成多。其中，上海5月成交量較4月暴降七成，而10月較9月基本持平。由此説明，9月調控以後，樓市受到的影響有限，整體還處於穩定狀態。

　　“上海漲勢放緩”

　　根據中指院的數據，11月上海住宅價格環比上漲0.4%，這是9月二次調控以來，連續三個月實現正增長。其中9月上海住宅價格環比上漲0.33%，10月份住宅價格環比上漲0.55%。

　　值得一提的是，在二次調控前幾個月，上海住宅價格指數一度多月持續負增長。其中，7月環比下滑1.25%，8月環比下滑3.54%。對此，陳晟認為，二次調控以來，住宅均價環比上漲的幅度並沒有超過1%。雖然目前樓市價格呈現波動上升趨勢，並未因調控而改變，但價格上升的趨勢在放緩。從住宅價格同比指數來看，這種趨勢則更為明顯。中指院數據顯示，7月上海住宅價格同比漲幅為56.39%，之後漲幅持續收窄，10月為47.83%，11月則為37.24%。

　　對此陳晟表示，同比漲幅的收窄説明調控效果顯現。目前高端項目成交回暖，即便如此，住宅均價同比漲幅仍在收窄，説明中低端項目的數量稀釋了高端項目的漲價效應。

　　高端項目持續升溫

　　住宅均價回穩的同時，上海樓市的成交量也出現回暖趨勢。

　　漢宇地産提供的數據顯示，截至11月29日，上海商品住宅成交面積為90.64萬平方米，預計全月成交量將在94萬平方米左右，環比下降約29%。11月下半月，受到供應回升和新盤活躍成交影響，上海樓市成交量出現回暖反彈勢頭。第四週成交面積達到32.07萬平方米，已接近調控前水平。

　　上海中原研究諮詢部總監宋會雍表示，上海樓市成交量11月上半月低迷、下半月翹尾，主要原因在於前期供大於求，成交量釋放需要一到兩周時間。這種現象在12月不會重現。

　　楊紅旭表示，一手房的回暖和供應量小有關，事實上二手房的成交依然表現不佳，因此，成交量全面放大還沒有體現出來。

　　某上市房企人士稱，二次調控的效果還是很明顯的，但它只打擊了剛需群體，對高端市場影響不大。一般而言，政策的消化期在3到4個月，現在還沒有擺脫政策影響的週期。如果開發商沒有搶先開盤的話，預計12月底不會有太大波動。但明年春如果成交量上升，價格也會上揚。

　　值得指出的是，二次調控後的高端市場一直持續升溫。上海中原研究諮詢部監測數據顯示，11月1日至11月28日，上海別墅新增供應面積16.44萬平方米、717套，環比分別增加了65.89%、17.73%。

　　別墅放量折射開發商對於整體市場的看好。某開發商透露，現行政策對高端購買群打擊力度有限，未來高端市場走勢將持續強勁，而高端項目的走熱反過來也會帶動普通公寓。

　　“政策加碼可能性不大”

　　“929”二次調控以來，各地陸續出臺了執行細則。這些政策雖然一定程度上抑制了房價上漲的勢頭，但就效果而言，顯然不如4月新政明顯。對此，不少機構預計，在房價下調壓力增大的情況下，或有新一輪的政策加碼。

　　此前渣打發佈的一份報告預計，未來樓市調控的主要措施將集中在加息和房産稅上。明年上半年，庫存攀高或將衝擊建設活動，並可能拖低經濟增速，促使決策層對房地産業調控政策再做斟酌。此前全國人大曾有議案提出，完善現行商品房預售制度，商品房預售款監管辦法。

　　在購房者普遍質疑調控效果的情況下，有業內預測，或許會出臺新一輪的調控政策。

　　對此，中國指數研究院副院長陳晟稱，雖然住宅均價的上漲基調沒有改變，但漲幅已趨於穩定，如此，出臺新一輪調控措施的可能性很小。

　　上海公積金管理中心某位研究人士稱，調控政策已遏制了房價上漲的趨勢，相關部門對於這些結果能接受。以上海為例，自新的貸款政策執行以來，貸款發放數量已出現小幅下滑，説明調控影響還在持續。現行的包括限購令在內的一系列政策，都會被繼續嚴格執行，短期內政策加碼的可能性並不大。

　　而據接近上海房管局的人士告訴早報記者，目前並無研究新一輪調控政策的計劃，短期內仍執行現政策。