樓市調控見效慢，落實政策須加力

　　早報特約評論員 楊紅旭

　　中國指數研究院提供的數據顯示，全國樓市正出現回暖勢頭：11月第一週成交量 “凝固”，第二周35個城市中已有12個城市成交量出現止跌回升，第三周18個城市開始上升，第四週成交量全面回升。並且，伴隨著成交量的反彈，部分城市房價也出現上漲。

　　房地産市場果真正在或者説已經反彈了嗎？這事還得細琢磨。首先需要指出的是，周度成交數據有點不靠譜。一週時間跨度太小，難以準確反映市場走勢。比如，上周就有媒體炒作11月第三周的成交數據，其中提到10個重點城市中北京成交量跌幅最大，而此次第四週的數據又表明，北京（受保障性住房成交影響）漲幅最大；兩周時間，北京的成交量就坐了一次過山車。所以，研究市場變化趨勢，在時長選擇上，以月度為宜，可兼顧季度。

　　總體分析，“929新政” 調控效果已經有所顯現。從全國數據來看，10月份新建商品房成交面積，環比9月下降11.2%；70個大中城市房價環比漲幅，由9月的0.5%回落至10月的0.2%。然而，值得密切關注的是，這一波調控的短期成效，遠不如4月的“國十條”。5月全國新建商品房成交量環比4月下降近20%，70個大中城市房價環比漲幅，由4月的1.4%急劇回落至5月的0.2%，6月進一步出現0.1%的負增長。

　　從一線城市和重點二線城市來看，表現更為明顯。中國房産信息集團的全國十大重點城市成交指數表明，“國十條”出臺一個月後，十大重點城市成交量劇減約六成，“929新政”出臺一個月後，成交量僅下調三成多點。以上海為例，5月成交量環比4月暴降七成，而10月比9月卻基本持平。由此證明，近兩個月的市場情緒，遠比5-6月穩定。

　　回頭看看，確實也有些出人意料。被稱為史無前例嚴厲的“國十條”，也不過讓市場調整了4個月，而且房價基本沒跌，只是成交量顯著萎縮；被稱為空前行政干預的“929新政”，在限購、限貸、限外、限價等諸多苛政的壓制下，市場的“抗壓性”居然如此之好。由此，我們完全可以理解前段時間溫總理在澳門所説的“房價難調控”，以及近日住建部副部長仇保興拋出的“調控面臨六大難點”。

　　之所以10-11月樓市降溫步調緩慢，有兩大外部因素不容忽視。一是CPI持續走高，10月高達4.4%，11月或達5%左右。去年樓市火爆過程中，通脹預期是一個重要的推動因素，而近段時間通脹正在變為現實，人們相當擔憂。在存款負利率、股市劇烈震蕩的情況下，即便是購房需憑“房票”，限制貸款，依然難以打消部分人購房的念頭。就當前市場而言，博取短期差價的炒房行為已經很少了，而那些尋求保值、增值的長期投資者、改善需求者，依然比較活躍。

　　第二個因素是人民幣升值。這也是近半年才漸受關注的事。受迫於歐美壓力，我國今年6月重啟匯改，至今已升值3%左右。人民幣正在升值，且還將升值，這就導致外資大量涌入國內。況且，美國二次定量寬鬆的貨幣政策，將在未來幾個月內持續增加人民幣對美元升值的壓力。海外遊資進入內地後，樓市是一個重要的去處。

　　加之近期國家打擊農産品炒作，前幾個月在這一市場興風作浪的國內外遊資，被迫尋找新的投資領域。這些不利因素，共同制約了本輪房地産調控效果的“立竿見影”。按照當前的政策力度，加之冬季傳統淡季正在到來，預計市場將會慢慢降溫，但房價會否出現實質性下跌，尤其是一線城市的高房價能否合理下調，還存在很大的不確定性。

　　觀察當前主要城市的市場表現，投資性需求依然存在，少數項目開盤時，照樣上演排隊搶房的場景；另外，土地市場尚未明顯降溫，近期杭州、溫州、武漢等地接連曝出地王。從對宏觀經濟影響的角度分析，房價是一種重要的資産價格，同時具有一定消費價格的屬性，如果房價繼續保持上漲態勢，則對於國家抑制通貨膨脹的政策目標非常不利。

　　在這種情況下，房地産調控絲毫不能放鬆。“國十條”實屬嚴厲，但卻沒能達到效果，重要因素之一是相關部門和地方政府沒有將政策落實到位。“929新政”不能重蹈覆轍，中央應大力督促相關部門和地方政府執行政策“不走樣”，尤其是要加強問責。前段時間有媒體報道，個別實行“限購”的城市，或者朝令夕改，或者遲遲不執行，這些行為都是與中央調控方針相違背的。我們預計，接下來幾個月，假若部分重點城市房價依然上漲，房産稅必然會“靴子落地”。

　　（作者係房地産研究人員）