馮海寧：樓市已産生“抗藥性”調控須出新招

　　眾所週知，今年4月17日出臺了“國十條”，9月29日出臺了“新五條”，政策指向都非常明確：遏制房價過快上漲。然而，我們看到的現實情形是，房價在政策“炮彈”中繼續上揚，開發商依然賺得“盆滿缽滿”，樓市回暖跡象明顯。這究竟是因為政策“炮彈”沒有擊中房價要害，還是政策執行走樣變形，或是市場博弈力量過於強大？真正原因值得認真反思。

　　監管部門之一的住建部已經意識到了房價難調這個問題，並羅列了六大難處：中國城鎮化發展帶來的剛性需求；民間資本投資領域過窄；全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；房産持有環節稅收制度缺失；土地財政依賴；地區差距大，“一刀切”式的調控效果不佳。上面這些難處不是沒有道理，但我們能知難而退嗎？顯然是不能，住建部也清楚高房價于國於民都是痛。

　　住建部羅列了六大難處，並説“房地産調控十八般武藝都試了”，似乎是説高房價已經成了不治之症。其實未必。日前，我國香港地區向本地樓市投放殺傷性武器：增推“額外印花稅”，據説新政推出4天后成功凍結香港炒樓之風，部分香港指標性大型樓盤出現罕見的“零成交”。這充分説明，高房價並非不治之症，關鍵在於決心，在於怎麼用藥。

　　在我看來，樓市叛逆的原因，與政策執行走樣變形有關，但主要是市場博弈力量過於強大。“新五條”的用意在於落實“國十條”，但種種跡象表明政策落實並不好，一方面是地方政府被房地産綁架，政策落實不積極；另一方面，相關部門的政策出了一大堆，但卻一齣了之，對政策落實缺乏有效監督，更對不理想的政策缺少矯正。一個明顯的例子是，沒有拿起問責武器，向失職者“開火”。

　　市場博弈力量過於強大的真正原因在於錢太多。據統計，今年1~10月，全國房地産開發企業資金來源為5.69萬億元，已經接近去年5.71萬億元的水平，同比增長32%。據推測，今年全年房地産企業資金來源總量有望接近7萬億元。顯然，正是這些天量資金支撐著樓市叛逆。這提示我們，收縮流動性是遏制房價上漲的關鍵之藥。

　　儘管提高存款準備金率與加息這兩招已經實施，但政策力度依然不夠。而且，應對流動性過剩不能僅靠作用有限的貨幣政策，還應該積極應對國內外各種熱錢，但必須承認，我們在應對熱錢方面還差火候，在稅收等方面發揮的作用還不明顯，例如，房産稅早該出臺了，依然沒有眉目。也可以像香港地區一樣增推“額外印花稅”，卻不見我們嘗試。

　　我以為，既然市場不給 “面子”，監管者就要主動爭取“面子”：首先是不能再坐等調控效果了，而是要主動深入調查 “國十條”、“新五條”實施情況，客觀評估調控效果，切實落實問責制；其次，理應準備年內第三輪調控武器。監管者要意識到，現有政策已經産生了抗藥性，再次調控要有新招；再者，對於房産稅這樣的政策，該出手時就出手，不能猶豫。

　　監管者要認識到，如果不及時醞釀第三輪調控，可能調控付出的代價更大。據報道，11月初，北京一度暫停單價每平方米3萬元以上的新樓盤預售審批，但現在已經開閘，北京多個3萬元以上高價盤排隊入市。這些高價樓盤的大量入市，意味著平均房價還要上漲，這將影響更多人的預期，調控難度進一步加大。

　　我以為，樓市回暖跡象等於是向監管者“暗示”：向我開炮！我們要讀懂這種“暗示”。