萬科銷售額提前4年破千億 樓市調控再失效

　　截至12月1日，萬科2010年度銷售總額突破1000億元。這一數字，相當於美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。

　　在調控政策不斷推出的2010年，以萬科為代表的房地産企業，卻創出了歷史最好的銷售業績，這是否是調控再次失效的標誌？

　　業內人士認為，以堵為主的宏觀調控政策，並沒有加大土地供應力度。歷次調控已經證明，光堵不增的調控，只會屢調屢漲。9月底開始的二輪調控除城市土地增供有限，使得市場對房價的上漲預期不變。由於地方政府的GDP情結和土地財政現狀，即使出臺第三輪調控政策，也很難從根本上解決問題。

　　“政府出臺的房屋信貸政策，從現在看來，基本上是無效的。”

　　房企大狂歡

　　對於萬科來説，1000億的幸福來得有點快。

　　據萬科內部人士透露，前11個月，萬科累計實現銷售面積828.8萬平方米，銷售金額998.1億元。再加上12月1日的新增簽約金額，萬科的銷售額首次突破千億大關。萬科12月2日晚間提供給本報的統計數據表明，截至2010年12月1日，萬科已累計實現銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。至此，國內房地産行業第一家年銷售額千億級公司正式誕生。

　　“但這已經成為歷史，我們還有更廣闊的發展空間。”當天，萬科總裁鬱亮給員工發了一封內部郵件，“感謝員工這一年辛苦工作，並希望大家更努力工作。”

　　千億，這是萬科在2004年提出的2014年遠景目標，現在整整提前了49個月。而據中原集團預測，至11月份，已經有11家房地産公司提前實現或接近完成了年度銷售目標。

　　普通人很難想象，在號稱“史上最嚴厲”宏觀調控的2010年，居然有那麼多的房地産企業創下了銷售新高。即使是9月29日剛剛出臺的第二波樓市調控政策，僅僅兩個月之後也遭遇失效的危險。

　　萬科並不孤獨。一批知名房企在經歷8-11月的銷售火爆期後，成功扭轉了今年4月調控啟動以後銷售低迷的形勢。

　　今年上半年，只有恒大一家完成了全年目標的50%，絕大多數房企銷售沒有達到全年的30%。萬科也僅實現銷售額368億，因此被質疑無法完成年初制定的800億目標。但8月以後，市場發生驚天逆轉。哪怕是七個部門9月29日作出第二波調控以後，亦未能阻止開發商們喜氣洋洋的銷售勢頭。

　　中原集團對13家標桿房企監測顯示，截至11月份，預計將有9家房企提前完成年度銷售目標。這其中包括保利、復地、金地、雅居樂等等；而剩餘四家，富力和華潤也于11月份接近年度銷售目標。

　　據已公佈11月銷售數據的富力公告顯示，截至11月底，富力總錄得銷售收入共約人民幣280.94億元，銷售面積約2,162,300平方米。與去年同期相比，銷售面積下降了2%，銷售收入卻增長了24%。富力對完成全年300億的銷售目標充滿信心。

　　為什麼是萬科

　　在一批房企的大狂歡背後，是中國歷史上最嚴厲調控下騎虎難下的難題。

　　經濟學家趙曉認為，在供不應求的基本格局和流動性過剩格局均未根本改變的情況下，房價下跌只是小概率事件。政府的調控將在與市場的較量中敗下陣來。

　　但鬱亮認為，新一輪政策推出後，已經對市場産生明顯影響。

　　根據全國工商聯房地産商會會長聶梅生的説法，房地産調控已取得初步成效。主要表現為：房價滯漲、成交量增幅下滑、房地産信貸增幅下降。

　　但為何萬科等開發商能取得如此燦爛的銷售業績？

　　中原集團分析師劉淵把房企銷售額逆市旺銷，歸結于房企産品線拉長以及二三線佈局。

　　“在調控的背景下，以高端住宅為主的綠城銷售就不如去年。去年底綠城甚至揚言要趕超萬科。”劉淵表示，萬科的千億銷售也主要是由於其産品線主要為中端。另外，其銷售收益主要來自於二三線，而這部分地區受調控影響相對較小。

　　萬科提供的新聞資料也顯示，2010年萬科新進入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等城市，目前進入城市超過40個，佈局更趨均衡全面。

　　“房價和地價存在聯動關係，各地市場存在差異性。萬科的快速開發策略和戰略縱深佈局非常有利於過濾行業波動。”鬱亮此前曾在公開場合表示，萬科的戰略縱深優勢使公司有了更大的騰挪空間。

　　鬱亮透過新聞資料告訴記者：萬科能取得較好的銷售業績，主要由於萬科的經營模式符合市場需求和政策導向。具體包括兩點，一是萬科在産品上堅持主流定位，二是堅持快速週轉的開發策略。

　　據萬科董事會秘書譚華傑進一步解釋説，這意味著即使部分城市的土地市場出現了過熱的情況，萬科也總能在其他城市找到土地價格合理的發展機會。他介紹説，目前萬科銷售的産品中90平方米以下小戶型約佔六成，144平米以下戶型佔比近九成。

　　據了解，近年來萬科業務構成中二三線城市佔比有所提升。環渤海區域今年前十一個月的銷售規模，超過了此前一直領先的長三角區域和珠三角區域，而中西部區域也表現出了較快的上升勢頭。

　　龍湖地産一位不願意透露姓名的房企老總認為，在經過前兩輪宏觀調控之後，房企的抗風險能力都在增強，故而，面對調控能夠走出獨立行情。但他同時坦承，由於房價並未下跌，房企今年的利潤率仍然會增長。他對明年市場依然看好。

　　恒大、中海、龍湖等多家房地産公司此前透露，今年銷售增長很大程度依賴於新拓展的城市和項目。比如，龍湖10月份僅靠常州和青島2個項目就獲取了20多億元的銷售額。

　　調控無效論

　　銷售火爆，開發商對後市的信心正變得越來越強大。

　　莫尼塔(北京)機構一項調查報告顯示，開發商後市預期有所回升。儘管多數開發商依然認為12月交易量會環比下滑，但預期交易量環比繼續上漲的開發商比例，從11月的9%升至31%，預期交易量環比下跌的受訪者比例，從11月的64%回落至54%。11月樓市超預期的堅挺，使得開發商開始重新向上修正自己的預期。

　　與此同時，受銷售良好影響，不缺錢的房企，更沒有動力降價了。

　　該調查顯示，多數開發商依然認為12月價格會環比持平，降價促銷的動力在迅速減弱；預期房價上漲的開發商比例也從上個月的9%回升至23%，認為價格環比持平的受訪者比例為54%，而預期房價會環比下跌的受訪開發商比例，從上個月的55%顯著下滑至23%。

　　11月份的房地産市場數據，可能會令決策層頭痛。

　　12月1日，中國指數研究院發佈的百城價格指數報告顯示，11月百城住宅均價環比漲0.82%，其中86城價格上漲。深圳上海北京為11月住宅價格最高的城市。其中，11月最後一週，深圳、天津分別上漲12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、蘭州等城市成交價格環比漲幅較大，在10%-40%之間。

　　在北京，9月29日後取得預售證的62個項目中，今年內有過2次以上預售證記錄的項目為23個，這些項目二次調控後的價格相比之前上漲的項目達到了16個，佔到了總量的70%以上。

　　北京中原12月1日發佈的調查報告顯示，大部分標桿企業的銷售均價相比2009年底均有明顯上漲。大型房企的大部分産品，已轉向剛性需求的中小戶型；主要佈局城市大多是正在崛起的二線城市，比如無錫、瀋陽等，而這部分市場受到調控影響較小。

　　“調控政策以堵為主，供應不給力。歷次調控已經證明，光堵不增供的調控屢調屢漲，9月底開始的二輪調控除北京增加了部分郊區土地供應外，其他城市增供有限，使得市場對房價的上漲預期不變。”北京中原三級市場部研究總監張大偉對本報記者表示。

　　“政府出臺的房屋信貸政策，從現在看來，基本上是無效的。”中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在近期與一位房地産老總交流中驚奇地發現，該老總把自己手下的錢幾乎都買了房子。

　　“買了將近100套，大家都是買來防通脹的。”曹建海認為，調控接下來，一方面要對地方政府實行最嚴厲的問責制；另一方面應當出臺房産稅；另外在貨幣政策上應該執行緊縮貨幣政策。

　　海爾地産董事長盧鏗在接受本報記者採訪時，對近期量價齊升的勢頭也表示擔憂。他説，第三輪調控的出現完全有可能，但從土地成本來看，第三輪調控可能也是無效的。

　　曹建海也認為，由於各級政府有嚴重的GDP情結以及土地財政情結，即使出臺第三輪調控政策，也可能是不痛不癢，很難從根本上解決問題。

　　最近一週，武漢、杭州、溫州、廣州等地再次出現了新一輪地王。