“調控年”萬科銷售額首破千億

　　鬱亮：經營模式符合市場需求和政策導向

　　早報記者 劉秀浩

萬科（000002）只用了十一個月零一天就賣出了1000億元的房子。

　　萬科昨日發佈公告稱，截至12月1日，萬科2010年已實現銷售面積830.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。在“史上最嚴厲”調控政策下，這家目前國內最大的住宅開發商創造了公司歷史最佳業績，也成為中國第一家年銷售金額破千億的地産商。

　　相比于2008年宏觀調控後的業績集體下滑，今年房地産開發商們開始歡呼歷史最佳業績的到來。

　　調控下的千億萬科

　　萬科昨日發佈的公告顯示，該公司11月實現銷售面積97萬平方米，銷售金額128.7億元，同比分別增長86.6%和146.3%。前11個月萬科累計實現銷售面積828.8萬平方米，銷售金額998.1億元。再加上12月1日的新增簽約金額，萬科今年以來的銷售額已達1000.6億元。

　　萬科今年的成績令人驚訝。這家地産商去年銷售金額達634.2億元，當時公司對於今年的預期銷售成績是800億元，這一數字在今年10月份就已經被突破。如果公司最近半年來的銷售速度能夠延續到12月，今年萬科的年度銷售金額將接近2009年的兩倍。經歷數輪宏觀調控之後，今年的樓市調控新政對於萬科影響極小。

　　萬科總裁鬱亮在昨日上午發出的一封郵件中第一時間將該消息通知了萬科的兩萬多名員工，激動之情躍然紙上。鬱亮寫道：“昨天（12月1日）18:10，集團銷售系統上的簽約數字歷史上首次跳到12位，這意味著萬科2010年銷售金額突破一千億。”

　　鬱亮對媒體依然堅持“調控已經影響市場”的説法，稱萬科能取得較好的銷售業績，主要是得益於萬科的經營模式符合市場需求和政策導向，包括萬科在産品上堅持主流定位，以及公司所堅持的快速週轉的開發策略。

　　銷售速度至上

　　在推行“住宅産業化”政策之後，萬科已變成一家住宅專業製造商，而快速週轉是其生産模式的重要一環。

　　在今年3月份的年報發佈會上，萬科就宣佈了今年的銷售策略。鬱亮在回答股東提問時表示，今年下半年房地産市場不會出現大跌，但高端房市場可能會有壓力。按照萬科的內部策略，如果一個樓盤開盤當月銷售不足六成，就會進行促銷。

　　這種策略被各地的分公司嚴格執行。萬科董秘譚華傑昨日解釋稱，萬科總部對各地公司獲取項目後儘快開工有明確要求。同時，萬科所開發的項目在獲取預售資格之後就會立即推盤銷售，並採用積極的銷售策略，按照購房者願意接受的價格儘快售出房屋。按照萬科內部的指導策略，新推盤項目當月銷售比例達到60%才是比較理想的銷售速度。而從實際的情況來看，今年8月以後萬科的推盤當月銷售比例基本保持在了70%以上。

　　萬科這種速度至上的銷售策略，使得分公司在沒有完成單盤銷售任務的情況下選擇促銷，這種情況最近在武漢、蘇州和上海等地的萬科分公司的銷售策略中，得到了體現。

　　擴張步伐繼續

　　萬科今年的成績超乎想象。同樣經歷宏觀調控的2008年，儘管萬科也採取大規模降價措施，但銷售業績較2007年有所下降，2008年全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

　　萬科昨日發給媒體的新聞稿顯示，在市場資金充沛的情況下，今年樓市調控對於房地産行業的影響，實際上只是令民間融資更多取代了銀行貸款。

　　譚華傑表示，從客戶購房資金構成情況來看，近期房貸收緊的情況非常明顯，政策已對市場産生顯著影響。萬科客戶一次性付款佔比，從10月份的30%上升到了11月的35%，而2009年全年和2010年前4個月，這一佔比平均不到20%。

　　此情況使得地産商對於擴張變得更加積極。萬科昨日在公告裏宣佈，過去一個月該公司又砸下54.47億元買入四幅土地。與今年大部分時間裏，萬科將拿地目標集中在二三線城市不同，11月萬科所獲土地全部集中在大城市，包括深圳、廣州、北京以及南京。

　　譚華傑稱，今年萬科又新進入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等地市場。目前萬科已進入逾40個城市。

　　“我們正在穿越全球住宅企業的歷史巔峰，我們更有望成為世界上第一家在千億以上持續增長的住宅公司。”鬱亮在當天的郵件中稱。