樓市隱現“暖冬” 維穩或為未來主調

　　全國各地在盤點11月份房地産數據時發現，儘管新一輪調控出臺兩個月後各地樓市漲跌不一，但部分地區尤其是某一線城市成交量再次出現上升，房價也顯微漲趨勢，再次引發了各方關注，市場上甚至因此出現了樓市“回暖”的説法。在樓市調控從未松懈之時，是什麼原因促使部分地區樓市成交逆市上揚？旺盛的剛需與抗通脹的保值需求是否會成為樓市“回暖”的支撐？房價會否隨成交量的增加而“水漲船高”？歲末年終，樓市還將面臨哪些不確定性因素？

　　供應增量及旺盛需求促成交逆市上揚？

　　“上月個人成交兩套”，這是在北京某知名房地産仲介公司工作的小黃11月的業績，而他所屬區門店上月共成交60多套二手住宅，跟調控前數量相當。據北京市房地産交易管理網數據顯示，11月北京共成交新房商品住宅(期房+現房)11230套，環比上月上漲46.2%，創今年4月以來的次高，二手房成交量則創同期新高。同樣的火爆情況還出現在天津、濟南、青島等二三線城市。數據顯示，11月天津新建商品住宅成交10608套，成交面積115.2萬平方米，環比上漲2.5%；濟南全市11月新建商品房網簽成交量為1843套，僅次於10月的2148套；青島11月新房成交量破萬套……

　　針對部分地區成交量上揚的情況，業內人士分析，一些二三線城市受新政影響有限，且之前這些城市並沒有出現過熱現象，所以成交量上升屬於正常。北京中原地産三級市場研究部研究總監張大偉分析認為，臨近年底，保障房進入了集中配售、簽約階段，推動樓市成交量增長；另外，市場供應增加促使成交量出現結構性上漲。此外，也不排除部分購房者迫於通脹壓力而入市。

　　樓市調控遭遇多重難題？

　　不難發現，成交量回升主要是由於保障房集中入市以及市場供應增加所致，但成交上升的事實也説明，各個層面對樓市的需求仍然旺盛。記者在採訪中進一步了解到，通脹預期下的樓市走向以及購房策略成為購房者最為關注的問題。

　　事實上，因部分調控政策效應“短期化”以及旺盛需求的存在，房價仍存潛在上漲壓力。另一方面，樓市調控還面臨CPI走高和流動性過剩的挑戰。數據顯示，10月份CPI同比上漲4.4%，市場預計11月CPI將再創新高，那樣，1~11月CPI將再次觸及年初提出的3%左右的“警戒線”。CPI的走高，自然會加大通賬預期。一位房地産專家認為，通脹預期的確對樓市調控産生了消極影響，“儘管CPI的漲幅看上去只有4%，但是它卻讓很多人不得不選擇以買房的方式，讓自己的資産保值增值。”

　　世聯地産市場研究部認為，儘管新政對房地産市場影響很大，但是短時期內房價下行還是很困難，但是不排除政府出臺更嚴厲的政策，如房産稅、加息，或限購等措施蔓延至二三線城市，若上述政策進一步疊加，或許會迎來樓市量價齊跌。還有專家建議，消費者不能因為通脹預期而搶購房子，明年信貸政策或將有所收緊，房價亦有回調空間，購房者應靜待最佳時機。

　　維穩或是未來主調？

　　在搜狐日前舉辦的企業家論壇上，多位地産界知名人士表示，明年樓市將面臨更多挑戰，但整體向好。還有專家表示，明年樓市將在穩定中呈現一定程度的漲勢。事實上，在出臺一系列政策之後，房價過快上漲的勢頭得到了控制，今後供應能否及時跟上將決定市場的走勢。但與此同時，由於供應結構不盡合理，短期內供不應求的局面或將繼續存在，房價下降的動力仍然不足。今典集團董事長張寶全表示，目前房地産市場受到不少因素的影響，但從長期看，決定房地産走向的仍是市場法則，即需求和供應。

　　張大偉認為，如果市場在年底再次反彈，很可能再次出現調控加碼政策。他預期年底市場將進入淡季，市場調控的效果進一步顯現將後延至明年一季度，而目前影響市場調控的最關鍵因素依然是供應量及供應結構是否合理。

　　北京住總集團董事長張貴林認為，明年房地産業挑戰與機遇並存，一方面，宏觀調控對房地産業會帶來影響，如房産稅、物業稅等都還未確定。另一方面未來幾年對民生工程，特別是保障性住房建設的比例將增加；此外，未來房地産重心將從一線城市往二三線城市轉移。房地産企業應在不確定性中尋找適合自己發展的模式，以變應變。 (記者 胡萍)