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數據顯示全國房企10年內雪藏近12億平方米土地

發佈時間:2010年11月02日 04:59 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟週刊

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  誰在囤地?

  上市房企囤地大起底

  《中國經濟週刊》記者 劉德炳 北京報道

  囤,現代漢語詞典上的解釋是“儲存”,中性動詞。

  那麼,“囤地”呢?

  土地,對於開發商來説是最重要的生産資料。“囤地”本來是房地産開發商正常的市場行為。但曾幾何時,在房價日益高漲帶來的情緒壓力下,“囤地”被視作意在讓房價脫離民眾購買力的“奸商詭計”,而被加以貶義。伴隨政府對開發商土地開發監管的加強,“囤地”又成為了政府、開發商與民眾之間的博弈象徵。

  《中國經濟週刊》通過對多方數據的綜合分析,以囤地的本意——儲備土地的角度解讀,按照土地建築面積的口徑,整理出中國上市房地産公司囤地排行榜。

  安得廣廈千萬間?

  在中國,誰有這個能量?

  開發商。

  其實,中國房地産開發企業手中儲存的土地,建成住房絕對不止1000萬間。

  從今年6月-10月,《中國經濟週刊》研究部通過對125家內地上市房企及20家香港上市內地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場表現進行梳理,並且對一些房企旗下的項目長期跟蹤,並借鑒證券公司對內地上市房企財報的解讀,製作出“內地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

  榜單顯示,非但個別企業的土地儲備數量十分巨大,就整體而言,其儲量更加超乎想象——統計數據顯示,目前僅125家內地上市房企就手握高達近4億平方米的未開發土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達4.2642億平方米!也就是説,中國上市房企囤地逾8億平方米。

  保利地産囤地最多,萬科第二

  今年的保利地産,不太尋常。

  和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進、大舉擴張的風格截然不同,保利地産在2010年半年報中談到土地擴張的成果時卻表現得十分含蓄,甚至是有些羞澀。

  保利地産半年報指出,截至今年6月末,公司共有在建擬建項目115個,佔地面積2640萬平方米。

  多家券商在提到保利地産的土地儲備時也都原文照搬了這句話,這給市場造成了一種錯覺。

  事實上,業內對土地儲備的統計主要基於建築面積,因為建築面積的多少才決定房屋的真正數量與銷量,一般來説,土地建築面積要大於佔地面積(建築面積=佔地面積容積率)。

  究竟大到什麼程度?

  據華泰證券資料顯示,目前內地滬深兩市共有125家房地産企業。《中國經濟週刊》結合這125家企業第三季度的土地市場表現、2010年半年報等公開資料,整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中,首先映入眼簾的就是保利地産。

  截至目前,保利地産的儲備土地建築面積為3369萬平方米,超過了行業龍頭萬科,位居中國內地上市房企之首。

  在今年前9個月的時間裏,萬科地産在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權益建築面積,其拿地勢頭比保利地産2009年全年奪得1338萬平方米還要激進。相比于其2009年底的土地儲備,這意味著萬科地産在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地産。

  該份榜單顯示,截至目前,萬科地産以3268萬平方米建築面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環球、首開股份、中天城投、中國建築、金地集團、榮盛發展、新湖中寶、招商地産等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位,第十位的招商地産土地儲備量高達1000萬平方米。

  排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是:香江控股、世茂股份、華發股份、中弘地産、金融街、名流置業、上實發展、泛海建設、福星股份、北辰實業。

  但與此同時,也有多家內地上市房企的土地儲備為零,比如ST興業、武昌魚、聯華合纖等。

  總體來看,據《中國經濟週刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計,目前內地上市房企的儲備土地建築面積總量為近4億平方米,按照人均30平方米居住面積計算,僅內地上市公司的土地儲備開發的房子足夠1300多萬人居住。

  從貨幣資金角度,也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來看,去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元,而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。

  而房企存貨(主要包括在建房産和未開發土地的市場價格)的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。

  據2010年半年報顯示,截至今年6月底,內地上市房企的存貨高達8100億元,而去年底僅為6387億元,增長了20%。其中,買地積極的萬科地産的存貨由901億元上升到了1115億元,大增24%。保利地産同樣今年在土地市場上大展拳腳,截至目前斬獲建築面積近1000萬平方米土地儲備,其存貨則上漲了50%多。

  湘財證券地産研究員張化東表示,從數據來看,內地上市房企的土地儲量是比較大的,因為上市房企要想實現持續發展,就必須保證一定的土地儲備。而且,房地産業是一個資金和土地密集型的行業,對於絕大多數公司而言,其土地建房銷售仍是最大的資金來源,因此在一個持續上升的市場行情裏,就土地儲備而言,將會呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。

  1.2億人住房被雪藏

  儘管前兩名的保利地産、萬科,其儲備土地建築面積都超過了3000萬平方米,合計高達6637萬平方米,佔到內地上市房企土地儲備量的六分之一。

  但是,這仍不是中國土地儲備量最大的房企,一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。

  進入“香港上市房企囤地排名”前10名的是:恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂、中國海外、合生創展、長和係、新世界中國、富力地産、龍湖地産。其中恒大以7238萬平方米的土地儲備成第一。

  據恒大地産半年報公佈,截至年中,恒大地産旗下共有建築面積7238萬平方米的土地儲備量,這一數值遠超于萬科和保利地産土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示,其已取得土地使用證的建築面積為4285萬平方米。此前,據中國房地産測評中心公佈,綠地集團土地儲備量高達近4000萬平方米。

  那麼截至目前為止,全國房企手頭上到底存儲了多少土地?

  據國家統計局公佈的數據等公開資料顯示,在從2000年-2009年10年的時間內,全國房地産企業一共購置佔地面積近33億平方米土地,而在這10年內全國房地産完成土地開發面積僅有近21億平方米,這意味著僅僅這十年出讓的房産開發土地,就被房地産開發企業雪藏了近12億平方米,這並不包括今年前9個月購置房産開發土地2.9億平方米。

  在2009年,全國房地産完成土地開發面積為2.3億平方米,這意味著僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發五六年之用。

  以目前業內通常的容積率為3的住宅開髮指標來計算,這些土地能提供36億平方米麵積的住宅,以人均30平方米的居住空間計算,這十年閒置的土地面積足夠1.2億人居住,以戶均100平方米計算,這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。

  如果以個別企業如萬科的數據進行推導,這一數據將進一步增加。