數據顯示全國房企10年內雪藏近12億平方米土地

　　誰在囤地？

　　上市房企囤地大起底

　　《中國經濟週刊》記者 劉德炳 北京報道

　　囤，現代漢語詞典上的解釋是“儲存”，中性動詞。

　　那麼，“囤地”呢？

　　土地，對於開發商來説是最重要的生産資料。“囤地”本來是房地産開發商正常的市場行為。但曾幾何時，在房價日益高漲帶來的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房價脫離民眾購買力的“奸商詭計”，而被加以貶義。伴隨政府對開發商土地開發監管的加強，“囤地”又成為了政府、開發商與民眾之間的博弈象徵。

　　《中國經濟週刊》通過對多方數據的綜合分析，以囤地的本意——儲備土地的角度解讀，按照土地建築面積的口徑，整理出中國上市房地産公司囤地排行榜。

　　安得廣廈千萬間？

　　在中國，誰有這個能量？

　　開發商。

　　其實，中國房地産開發企業手中儲存的土地，建成住房絕對不止1000萬間。

　　從今年6月－10月，《中國經濟週刊》研究部通過對125家內地上市房企及20家香港上市內地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場表現進行梳理，並且對一些房企旗下的項目長期跟蹤，並借鑒證券公司對內地上市房企財報的解讀，製作出“內地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

　　榜單顯示，非但個別企業的土地儲備數量十分巨大，就整體而言，其儲量更加超乎想象——統計數據顯示，目前僅125家內地上市房企就手握高達近4億平方米的未開發土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達4.2642億平方米！也就是説，中國上市房企囤地逾8億平方米。

　　保利地産囤地最多，萬科第二

　　今年的保利地産，不太尋常。

　　和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進、大舉擴張的風格截然不同，保利地産在2010年半年報中談到土地擴張的成果時卻表現得十分含蓄，甚至是有些羞澀。

　　保利地産半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個，佔地面積2640萬平方米。

　　多家券商在提到保利地産的土地儲備時也都原文照搬了這句話，這給市場造成了一種錯覺。

　　事實上，業內對土地儲備的統計主要基於建築面積，因為建築面積的多少才決定房屋的真正數量與銷量，一般來説，土地建築面積要大於佔地面積(建築面積＝佔地面積容積率)。

　　究竟大到什麼程度？

　　據華泰證券資料顯示，目前內地滬深兩市共有125家房地産企業。《中國經濟週刊》結合這125家企業第三季度的土地市場表現、2010年半年報等公開資料，整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地産。

　　截至目前，保利地産的儲備土地建築面積為3369萬平方米，超過了行業龍頭萬科，位居中國內地上市房企之首。

　　在今年前9個月的時間裏，萬科地産在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權益建築面積，其拿地勢頭比保利地産2009年全年奪得1338萬平方米還要激進。相比于其2009年底的土地儲備，這意味著萬科地産在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地産。

　　該份榜單顯示，截至目前，萬科地産以3268萬平方米建築面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環球、首開股份、中天城投、中國建築、金地集團、榮盛發展、新湖中寶、招商地産等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地産土地儲備量高達1000萬平方米。

　　排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發股份、中弘地産、金融街、名流置業、上實發展、泛海建設、福星股份、北辰實業。

　　但與此同時，也有多家內地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業、武昌魚、聯華合纖等。

　　總體來看，據《中國經濟週刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計，目前內地上市房企的儲備土地建築面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開發的房子足夠1300多萬人居住。

　　從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來看，去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元，而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。

　　而房企存貨(主要包括在建房産和未開發土地的市場價格)的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。

　　據2010年半年報顯示，截至今年6月底，內地上市房企的存貨高達8100億元，而去年底僅為6387億元，增長了20%。其中，買地積極的萬科地産的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地産同樣今年在土地市場上大展拳腳，截至目前斬獲建築面積近1000萬平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。

　　湘財證券地産研究員張化東表示，從數據來看，內地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實現持續發展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地産業是一個資金和土地密集型的行業，對於絕大多數公司而言，其土地建房銷售仍是最大的資金來源，因此在一個持續上升的市場行情裏，就土地儲備而言，將會呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。

　　1.2億人住房被雪藏

　　儘管前兩名的保利地産、萬科，其儲備土地建築面積都超過了3000萬平方米，合計高達6637萬平方米，佔到內地上市房企土地儲備量的六分之一。

　　但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。

　　進入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂、中國海外、合生創展、長和係、新世界中國、富力地産、龍湖地産。其中恒大以7238萬平方米的土地儲備成第一。

　　據恒大地産半年報公佈，截至年中，恒大地産旗下共有建築面積7238萬平方米的土地儲備量，這一數值遠超于萬科和保利地産土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示，其已取得土地使用證的建築面積為4285萬平方米。此前，據中國房地産測評中心公佈，綠地集團土地儲備量高達近4000萬平方米。

　　那麼截至目前為止，全國房企手頭上到底存儲了多少土地？

　　據國家統計局公佈的數據等公開資料顯示，在從2000年－2009年10年的時間內，全國房地産企業一共購置佔地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地産完成土地開發面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這十年出讓的房産開發土地，就被房地産開發企業雪藏了近12億平方米，這並不包括今年前9個月購置房産開發土地2.9億平方米。

　　在2009年，全國房地産完成土地開發面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發五六年之用。

　　以目前業內通常的容積率為3的住宅開髮指標來計算，這些土地能提供36億平方米麵積的住宅，以人均30平方米的居住空間計算，這十年閒置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。

　　如果以個別企業如萬科的數據進行推導，這一數據將進一步增加。