第二輪樓市調控政策滿月 北京新房成交降3成

　　昨天，國家出臺的第二輪樓市調控政策滿月。雖然和北京細則相比，此次調控僅有首套房首付有20%提高至30%的變化，但從國慶節開始，本市商品房、二手房市場交易量就開始出現下滑，價格目前仍較平穩。

　　與樓市成交量下降相對應的是，房貸市場交易量繼續下滑，環比上月下降近三成，主要原因是受首套房首付比例提高、加息及個人抵押房産的貸款不能用於購房等政策影響。不少商業銀行個貸部負責人反映，目前個貸量受到很大影響，原本就不多的房貸業務，現在是雪上加霜。

　　新住宅成交量暴跌三成

　　北京房地産交易管理網數據顯示，二次調控滿月來，期房住宅合計成交為7306套，環比上月下跌了29.8%，而現房住宅下跌了31.7%，住宅總成交為8218套，環比下降3成，均價也出現下跌，但均價下跌主要原因是成交集中在中低價商品房方面。數據顯示，新政後，商品房簽約集中在均價2萬元/平米以下的項目，甚至出現了部分豪宅項目集中退房的現象。

　　對於成交量下降，業內人士分析認為，二次調控政策加碼，契稅等政策的執行使得購房者交易成本再次增加。同時，本市將在11月和12月推出近50塊土地，緩解了購房者對供應量的擔憂；其次，加息打擊看漲人群，不僅使實際購房成本增加，更打擊了因通脹而買房保值的需求，購房需求大量減少。 相比9月底到10月中上旬的密集供應，上周的新房供應量出現減少現象，主要因為部分開發商擔憂大量推盤而需求冷清的局面。

　　120個樓盤打折促銷

　　“鏈家地産”數據顯示，10月排名前十的樓盤銷售總額大約36億元，環比9月減少55%。從開發商銷售額狀況來看，10月，開發商資金回籠大幅縮水。此外，個別樓盤的退房套數有所增加，給未出現退房現象的開發商帶來心理暗示。

　　銷售額縮水和退房的隱憂，給開發商回籠資金帶來很大的壓力，加之近日開發商預售資金監管政策出臺，促使開發商當前回籠資金意願提高。因此，預計開發商在11月將會加大銷售力度，儘快回籠資金。

　　據了解，10月打折樓盤達到了120個，環比9月增加了30%，其中7成以上為高檔項目，且打折幅度也較9月有所增大，有的項目不僅打折並贈送裝修、花園等。但從打折效果來看，並沒有達到預期目標。未來為進一步促進成交，“降價換成交”可能成為部分開發商最直接的選擇。

　　二手住宅成交下跌一成多

　　在新房成交量下降的同時，二手房住宅成交環比上月下跌10.2%。據北京中原數據，全市平均二手房價格下跌近3%，從22746元/平米下降到22450元/平米，主要是遠郊區的部分大戶型領跌。

　　數據顯示，9月29日-10月28日，本市二手房住宅成交14850套，環比上月下跌10.2%。記者從多家仲介獲悉，10月以來，因政策影響，六成以上購房需求群體改變買房時間，觀望氣氛明顯。賣房業主也同樣出現觀望現象，其表現與之前的幾次政策調控出臺後的表現類似，考慮到市場報復性增長，業主惜售，等待下一波行情。

　　多數銀行首套房貸利率8.5折

　　記者昨天從本市多家銀行獲悉，各銀行網點日前已接到通知，取消對首套住房貸款利率7折優惠，僅允許執行同檔期基準利率最低下浮15%，即首套房貸優惠利率最低按8.5折執行。目前已經在還貸中且享受7折優惠利率的房貸借款人暫不受影響。

　　工行一位房貸經理告訴記者，本月27日晚接到通知，以後商業銀行對購買首套住房執行的房貸最低標準變為首付最低30%，利率為同檔期基準利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執行同檔期基準利率的1.1倍，禁止對第三套及以上住房提供貸款。此前，針對首付4成以上、資質很好的客戶，有可能拿到8折的利率優惠，但現在已經不可能了。

　　■觀點

　　北京樓市已二次下探

　　“基本可以判定，北京樓市已經進入了二次下探。”21世紀不動産集團市場總監林蕾分析。

　　因政府對於樓市的調控仍將繼續，且市場交易的火爆期已過，北京中原三級市場研究部的分析人士指出，歲末兩個月樓市的成交量將保持在10月的水平。在價格層面，金融、稅費、交易環節限購等政策的持續作用會抑制需求，因此價格在行政手段干預和市場季節性趨冷的影響下將繼續小幅回落。

　　價格微漲是未來趨勢

　　我愛我家副總裁胡景暉説，二次調控的時間點非常必要，因為在4月調控後，北京7、8月樓市量價開始回升，如果此時不干預，那麼10月有可能再出現年內的新高。

　　此外，在二次調控後，又出現了加息、預售款監管等政策，對市場産生了影響。不過開發商手中的資金，比2008年最困難時還要好很多，因此未出現大規模降價潮。同時，今年3月15日至4月17日的漲價，是純粹的泡沫，這期間通州房價從2萬元漲到3萬元，這部分泡沫應該在這輪調控中被擠出。

　　“我注意到國家十二五規劃提出增加百姓收入。”胡景暉説，大幅降價對市場和經濟也是非常不利的，因此在加大保障房供應的同時，增加百姓收入後，市場將慢慢認可目前的房價。他認為，未來房價的漲幅高於CPI，低於人均收入支配漲幅最為合理，因此微漲是趨勢。

　　本版采寫 本報記者 翟烜 趙麗萍 高晨 馬文婷