兩部委發文調控樓市用地 囤地達一年禁止再買地

    國土部、住房和城鄉建設部昨日聯合發出通知，力推保障房建設落實、嚴格土地出讓管理，成為通知的亮點。通知明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閒置一年的，都將禁止競買資格。

    通知稱，此次進一步加強房地産用地和建設的管理調控，係積極促進房地産市場繼續向好發展。

　　閒置地優先供給保障房

    通知要求，在房價高的地區，應增加中小套型限價住房建設供地數量。

    同時，對依法收回的閒置土地和具備“凈地”供應的儲備土地，以及農轉用計劃指標，應優先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。對於沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。

    另外，通知要求，市、縣國土和建設部門，要共同建立保障性住房、棚戶區改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規劃部門在受理後10天內核發建設用地規劃許可證，國土資源主管部門要在受理後10天內核發國有土地使用證，規劃主管部門要在受理後60天內核發建設工程規劃許可證。

　　出讓地塊需“沒有糾紛”

    在國土部日前公佈的2815宗閒置土地中，因毛地出讓拆遷難、調整規劃等政府原因造成閒置的約佔六成以上。

    為了規範政府的供地行為，防止出現超大地塊供地，通知中再次強調，土地出讓必須以宗地為單位提供規劃條件、建設條件和土地使用標準，嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調查和確權登記，確保地類清楚、面積準確、權屬合法，沒有糾紛。

    如果市、縣發佈的公告中存在捆綁出讓、超用地規模、“毛地”出讓、超三年開發週期出讓土地的，要責令立即撤銷公告，調整出讓方案重新出讓。

    另外，土地出讓後，任何單位和個人無權擅自更改規劃和建設條件。由開發建設單位提出申請，調整規劃建設條件而不按期開工的，必須收回土地使用權，重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

　　閒地達一年 不得再買地

    在土地競買過程中，國土部門將採取更為嚴格的土地競買資格審查。

    如果競買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉讓土地使用權等違法行為、甚至是因企業原因造成土地閒置一年以上；開發建設企業違背出讓合同約定條件開發利用土地的，在結案和問題查處整改到位前，該企業將不得參與土地競買。

    對無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式等要求的開發商不僅要處罰，還要將名單及時向國土、價格、金融等部門通報。

　　【政策要點】

　　1 高房價地區增加限價房供應

　　政策房、中小套型供地計劃未完成，不得供地大戶型

    地方各級住房城鄉建設（房地産、規劃、住房保障）、國土資源主管部門要按照住房建設規劃和編制計劃的要求，共同商定城市住房供地和建設的年度計劃，並根據年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊。

    要根據住房建設計劃落實情況，及時合理調整供地計劃。要在確保保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房用地供應總量70％的基礎上，結合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房並軌、簡化並實施租賃住房分類保障的途徑。

    在房價高的地區，應增加中小套型限價住房建設供地數量。要在盤活利用存量土地的同時，對依法收回的閒置土地和具備“凈地”供應的儲備土地以及農轉用計劃指標，應優先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。

    沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。

　　2 主管部門應明確限價房售價

　　開發商申請改規劃導致未按期開工，必須收回土地使用權

    市、縣規劃主管部門應當會同國土資源主管部門，嚴格依據經批准的控制性詳細規劃和節約集約用地要求，確定擬出讓地塊的位置、使用性質、開發強度、住宅建築套數、套型建築面積等套型結構比例條件，作為土地出讓的規劃條件，列入出讓合同。

    對於中小套型普通商品住房建設項目，要明確提出平均套型建築面積的控制標準，並制定相應的套型結構比例條件。要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大於1。

    市、縣住房城鄉建設（房地産、住房保障）主管部門要提出限價商品住房的控制性銷售價位，商品住房建設項目中保障性住房的配建比例、配建套數、套型面積、設施條件和項目開竣工時間及建設週期等建設條件，作為土地出讓的依據，並納入出讓合同。

    土地出讓後，任何單位和個人無權擅自更改規劃和建設條件。因非企業原因確需調整的，必須依據《城鄉規劃法》規定的公開程序進行。由開發建設單位提出申請調整規劃建設條件而不按期開工的，必須收回土地使用權，重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

　　3 “囤地”一年不得再競買土地

　　開發商違背出讓合同約定條件開發土地，整改前也不得買地

    國土資源主管部門對競買人參加招拍挂出讓土地時，除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買（投標）保證金外，還應提交競買（投標）保證金不屬於銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明。

    根據國發10號文件規定，對發現並核實競買人存在下列違法違規違約行為的，在結案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：

    1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；

    2.存在非法轉讓土地使用權等違法行為的；

    3.因企業原因造成土地閒置一年以上的；

    4.開發建設企業違背出讓合同約定條件開發利用土地的。

    對房地産開發企業擅自突破住房套型結構比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式要求等行為進行處罰，並及時向國土資源、價格、金融等主管部門通報違法違約企業名單。房地産主管部門要會同有關部門建立市場動態監管制度，開展商品住房銷售現場的日常巡查和實地檢查，在商品住房預售環節及時發現並嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價等違法違約行為。

    4 政府原因閒置土地限期查辦

    對違規違法辦理相關用地手續的部門和人員，要追究責任

    省級國土資源主管部門要採取得力措施，督促市、縣國土資源主管部門加快查清處理閒置土地。對企業自身原因造成土地閒置的，必須依法堅決查處。

    對政府及部門原因造成土地閒置的，住房城鄉建設部門要積極配合國土資源主管部門，聯合限期查辦。對未達到法律法規規定的土地轉讓條件轉讓房地産用地等囤地炒地的行為，要及時依法依規嚴肅查處，應當依法沒收違法所得，並處罰款。對違規違法辦理相關用地手續的部門和人員，省級國土資源主管部門要按有關規定追究責任人責任。

    市、縣規劃主管部門應會同國土資源主管部門，嚴格按照已確定的容積率指標對開發宗地進行規劃許可和建設項目竣工核驗。對已供土地分期開發的建設項目，應統一規劃設計，各期建設工程規劃許可確定的建築面積的總和，必須符合容積率指標要求。堅決制止擅自調整容積率等問題，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為。（來源：新京報） 

    評論：完善房産統計，重在信息強制披露

     社論

　　9月25日，國家統計局趕在國慶前公佈《住宅銷售價格統計調查方案》,並在25日-30日公開徵求意見。方案最大的亮點有兩個：一是不再使用開發商直接填報的房價數據，二是要求直轄市、省會城市等35個大中城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料，直接採用房地産管理部門的網簽數據。

　　今年初，統計局公佈2009年中國70個大中城市房價同比上漲1.5%。這一數據遭到各界的質疑。對此，統計局局長馬建堂公開承認現在的統計方法有很大的缺陷。毫不客氣地説，現行的房價統計是一種非常“偷懶”的統計，把基礎數據的統計完全交給了和房地産政策走向具有緊密利益關係的開發商。

　　從近幾年房地産政策的走向看，房價統計數據直接決定政策的方向性選擇，因此，包括開發商在內的利益方都無不千方百計爭奪房地産數據的“發佈權”和“話語權”，其用意就在於通過房地産市場信息的壟斷，從而左右調控政策，達到維護既得利益的目的。

　　很顯然，在官方的統計數據失真和市場認可度不高的情況下，房地産調控政策就缺乏基本的依據。從2003年至今，中國房地産調控政策之所以屢調屢敗，淪為“空調”，房價成了難以馴服的野馬，和統計數據的失真不無關係，作為被調控一方的開發商反而事實上成了房地産市場信息的最大壟斷者，從而對衝了政策的效力。

　　事實上，中國房價統計體系的缺陷不是局部和個別的，而是全方位的。

　　1998年房改以來，中國房地産市場一直缺乏權威的房價統計指標，除了國家統計局的70個大中城市的統計指標之外，仲介機構、科研單位也都建立了自己的統計體系，但是，由於利益的糾葛，中國的房價統計，無論是新盤價格還是二手房，基礎信息都壟斷在開發商和地方政府的手裏，在這種情況下，如果官方統計機構的數據也依賴於開發商，則意味著整個統計數據的公信力將大打折扣。在政府壟斷了土地供應，開發商壟斷了房價的現實情況下，整個房地産市場就成了一個信息的“鐵幕”，民眾和政策只能在各種真偽不分的信息的指揮棒下翩翩起舞，因此，重構中國的房價統計體系迫在眉睫。

　　就此而言，這次公佈的《住宅銷售價格統計調查方案》，無論是拋棄開發商上報數據，還是採用網簽數據等方面，和以前比較都是巨大的進步。

　　但是，這還遠遠不夠。首先，目前中國的城市有600多個，僅僅統計70個城市不足以反映房價的變動；其次，徵求意見稿依舊缺乏分類數據，比如，對高檔住宅、政策性住房等沒有進行分類統計，平均價格本身不能作為參考和依據；第三，二手房的統計方法依舊欠缺，二手房交易的複雜性決定了要求稅務、銀行等相關部門的配合協調，單純依靠當地統計機構的調查依然會使得數據失真。

　　除此之外，還應該看到，中國房地産市場的信息除了房價統計失真之外，其他與政策相關的信息也存在很大的問題，比如，土地供應計劃，比如，城市規劃等，這些信息對於政策的選擇也是極為重要。

　　我們建議，在改進房價統計方法的同時，以此為契機，按政府信息公開條例要求，推行房地産市場的信息強制披露制度，特別是在城市規劃、土地供應等政府信息的公開上要加大步伐，對於開發商壟斷房源等信息，應通過備案或者強制在某個時間公開的方式履行披露義務。