土地增值稅要清算，政策瑕疵更須清算

　　8月12日我從《中國稅務報》上讀到：今年上半年，全國土地增值稅實現收入626.13億元，同比增長97.7%。有關專家指出，土地增值稅收入大幅增加表明上半年土地成交量依然活躍，同時也説明稅務部門加強土地增值稅清算的作用已經顯現。

　　我注意到，今年5月國家稅務總局先後兩次就加強土地增值稅徵管下發通知，強調要全面推進土地增值稅清算，尤其要對定價過高、漲幅過快的項目重點抽查。針對較多地區存在的預徵率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況，稅務總局要求研究預徵率調整與房價上漲的挂鉤機制。稅務總局還對各地預徵率底限作出劃定。然而在我看來，清算效果固然令人欣喜，土地增值稅愈益彰顯的政策瑕疵則令人忐忑。

　　土地增值稅稅基是納稅人銷售新建房屋和二手房之土地增值收益總額，實行四級累進稅率。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過部分最高稅率可達60%。然卻此稅種多年來理論稅負畸高與實際稅收較低形成鮮明對比，成為房地産市場調控的“鬆緊帶”和坊間輿論詬病置喙的焦點。一位不願透露姓名的政協委員提供的未公開的政協提案顯示，根據計算，2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億。該委員強烈建議全面清算土地增值稅控制房價，防止國家土地收益流失。在我眼中，土地增值稅愈益彰顯的政策瑕疵至少有二。

　　現行《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規定，房地産企業在計算扣除項時可按土地價格和開發成本各加計扣除20％享受優惠政策。這一政策是基於特定時期鼓勵和促進房地産業發展而制定，在特定時期內確實起到了促進房地産企業發展的作用。而如今房地産業已成為高房價、高利潤、高回報産業。據7月2日《中國青年報》報道，一房地産開發商自曝業內潛規則：5年前花費約200萬元買地，5年後蓋了商品房出售獲純利兩億元，百倍的利潤源自高漲的房價。在房地産過熱面臨數輪調控、房價過高面臨遏制的形勢下，房地産行業已不需要政策扶持，再延續這一優惠政策顯已不合時宜。也就是説，為配合助力“新國十條”房地産調控，取消加計扣除20％享受優惠政策規定正當其時時不我待。

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的免徵土地增值稅。這一政策如能發揮預期效用，將對政府調節市場、控制炒房、抑制房價將起到積極作用。房地産企業合理利用這一優惠政策，既可開發低價房又能保持合理利潤空間，這正是這一優惠政策出臺的原初意圖和良好願望。所謂“普通標準住宅”，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。其與其他住宅的具體界限，2005年5月31日前由省人民政府規定。《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）文件規定：從2005年6月1日起，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。如果繼續依據這一認定標準，在目下房價瘋漲畸高“房價在天上，房子在地上”和多輪調控陷入“屢漲屢調屢調屢漲”尷尬怪圈情勢下，稅收優惠政策初衷非但無從實現，甚至還有可能成為某些房地産開發企業開發高價房的“避稅港”，因為對房地産商而言，“增值額未超過扣除項目金額20％”優惠條件完全可以操控。如此這般，與優惠政策初衷南轅北轍背道而馳，不如廢除之作罷。

　　當然，如若非要保留這一優惠政策並試圖發揮作用，在我認為則須更弦易張，將普通標準住宅認定標準調整為：根據各地平均收入水平，以房屋“單位價格”指標為普通標準住宅認定標準。如是好處在於，既讓真正從事低價商品房開發的房地産公司得到實惠，又讓低收入者能買得起房，而且我敢斷言，標準重新劃分還將對二手房市場産生巨大衝擊，真正起到遏制“全民炒房”和打壓“惡意炒房”的效用。

　　毫無疑問，目前全國各地正在深入開展房地産企業土地增值稅清算，除了回歸依法治稅宗旨和應收盡收組織收入原則，主要旨在配合策應“新國十條”國家房地産調控。我要大聲疾呼的是，土地增值稅採取超率累進稅率徵收方式，決策其調控餘地空間很大，稅收杠桿作用明顯。國家應當機立斷調整土地增值稅政策中不合時宜的規定，以實現稅法公平正義，更好地發揮稅收在落實中央“新國十條”調控新政中的杠桿作用。