樓市今後調控重心移向增加供應 階段政策降虛火

　　今後調控重心移向增加供應

　　□本報記者 王錦

　　今年可謂房地産“政策調控年”。逐漸嚴厲的房地産調控政策正在澆滅樓市虛火。業內人士認為，房地産調控政策未來的重心將向行業的制度性變革方面偏移，比如房産稅的逐步推進、保障房建設的切實執行等。

　　階段政策降虛火

　　事實上，2010年伊始，對於房地産的調控政策便呈現逐步收緊態勢。

　　1月10日，國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款，二套房首付不得低於40%，並加大對房地産貸款的窗口指導。此後，國土資源部也對房地産用地供應和監管提出嚴格要求，國資委亦要求78家非房地産主業央企退出地産業。

　　而自4月份起的新一輪調控新政，更是顯示了政府遏制房價快速上漲的決心，調控力度也史無前例，調控重心則直指對於需求尤其是投機、投資性需求的遏制。

　　國務院4月15日頒令，購買二套房，首付款不得低於50%，利率不低於基準利率的1.1倍；首套房且建築面積逾90平米的，首付不低於30%；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平。

　　緊接著的4月17日，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新版“國十條”）發佈，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

　　此後，浙江、北京、深圳、海南、青島、廣州、重慶等地相繼出臺樓市調控的相關細則，將調控進行到底。

　　其中，北京細則最為嚴厲，要求商業銀行暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發放購買住房貸款；自通知發佈之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　各部委隨後亦紛紛打出針對房地産市場的政策調控組合拳：銀監會4月23日明確提出對於開發貸款和土地儲備貸款“三不貸、三挂鉤”原則；國稅總局5月17日發佈《關於土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題，並於6月3日劃定土地增值稅預徵最低限；住建部6月7日明確二套房“認貸又認房”的認定標準。

　　眾多調控政策對需求的抑制效果明顯，諸多一線城市的商品房呈現“量跌價滯”局面。

　　不過，不少業內人士認為，由於政策過於嚴厲，在抑制投資性需求的過程中也會造成對改善性需求的誤傷，因此政策的持續性並不強，更多屬於臨時性政策，後期隨著房價的逐步調整，此類政策也有望逐步鬆動。

　　長效政策增供應

　　壓制需求的同時，調控政策也從增加有效供應入手來平衡樓市供求關係，尤其明確要調整供應結構，並加大保障住房建設。

　　國土資源部4月15日公佈住宅用地供應計劃，全國30個省、市、區2010年度住房用地計劃擬供應量約為18萬公頃，比去年增長135%。其中，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量佔住房用地計劃供應總量的77%。

　　隨後，新版“國十條”再次重申增加住房有效供給、調整住房供應結構，要求各地儘快編制和公佈住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例；在房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。

　　銀監會4月23日提出對於開發貸款和土地儲備貸款“三不貸、三挂鉤”原則，對閒置土地、捂盤惜售、囤積房源的房地産商不予發放貸款。

　　此後，各部委亦陸續出臺政策，將保障性安居工程建設列為工作重點。

　　5月4日，住建部等聯合下發通知，要求各地區通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源；由住建部等七部門聯合製定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》6月12日正式對外發佈，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難；6月18日，住建部、發改委等七部委聯合印發《關於做好住房保障規劃編制的通知》，部署2010-2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃編制工作。

　　業內指出，增加供應量的過程相對較為緩慢，保障房建設、土地出讓制度改革等政策也需要在未來繼續深化。房地産調控政策未來的重心將向行業的制度性變革方面偏移，比如房産稅的逐步推進、保障房建設的切實執行等，從此方面來講，政策調控將會常態化。