專家指樓市癥結在於缺乏長效機制穩定各方預期

　　□記者　魏宗凱　李佳鵬　吳黎華　北京報道

　　前一交易日領漲大盤的房地産板塊13日上演“變臉”領跌大盤。當日受三部委否認房産政策鬆動消息影響，房地産板塊低開1.85%，截至收盤，房地産板塊下跌3.19%，150家與地産相關的上市公司中，132家公司股票下跌，25家跌幅超過5%，主力資金隨即出逃，再度上演“一日遊”行情。

　　事實上，自五月份以來，房地産板塊不斷上演這種“暴漲暴跌”的行情。在近一個月中，隨著各種地産政策傳言不時襲擊股市，市場對地産政策的任何消息都變得極為敏感，一有風吹草動，便出現劇烈波動。

　　專家認為，樓市的癥結在於缺乏長效調控機制穩定市場各方預期，致使一些傳聞頻頻對市場産生劇烈影響，同時，也造成了一些房地産開發商對未來政策鬆動持有幻想從而死扛房價。

　　記者了解到，不僅房地産股頻頻受到各種政策傳聞的影響，房地産市場本身也呈現多種“面孔”。被稱為“史上最嚴厲”的樓市調控政策出臺已近三個月，除了成交量明顯縮減之外，諸多意想不到的亂象也隨之而來，開發商捂盤惜售、降價實為假摔以及租金大漲、地方細則“太溫和”甚至難産等現象值得警惕和深思。

　　其實，早在此次澄清房産調控政策不會鬆動之前，住房和城鄉建設部等相關部門也曾多次表態，中央對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備，調控政策不會半途而廢。儘管如此，仍有部分人士堅持政策鬆動的預期。

　　目前，開發商陣營已出現了“兩極分化”。一方面，5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等企業已經開始採取降價、贈送面積等優惠措施促進銷售；另一方面，不少企業對房價報復性反彈仍存在期待，價格依舊堅挺，甚至放慢了開發和銷售節奏。

　　內心比較複雜的還有各大商業銀行。央行數據顯示，在政策出臺後的5月份，我國房地産個人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環比跌幅超過15%。5月份各家商業銀行房地産開發貸款規模也明顯減少。在此壓力下，儘管銀監會三令五申限制差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，二套房及以上貸款政策不會動搖，地方銀行仍然悄然放水。有媒體報道稱，部分城市個別銀行近日重新“開閘”第三套房貸，在實際操作中以“認貸”，而不是三部委明確規定的“認房又認貸”作為認定標準。

　　中國房産信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，開發商近三個月來對宏觀調控政策的研判比以往更謹慎，也更矛盾。一些開發商較為悲觀，率先大幅降價搶佔先機；一些開發商仍在硬撐不降價，認為政策的“拐點”可能很快就會到來；還有一些開發商猶豫不決，在觀望調控政策能持續多久。

　　“如果調控政策出現鬆動，房地産市場很有可能再次出現報復性反彈，這是決策部門所不願看到的。但包括前期呼聲很高的要試點房産稅，現在突然沒有下文了，給市場傳遞的信號確實有些錯亂。”陳嘯天説。

　　的確，有關上海出臺樓市新政和上海正在研究徵收住房保有環節房産稅的消息，在這三個月來一直在不斷地刺激人們的神經，由於房産稅震懾力較大，中央遲遲未予以批復，這也讓業界有頗多猜想：會否考慮到影響經濟而暫緩徵稅？

　　上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，“誤傷經濟”正成為一部分人士阻礙執行樓市調控政策的藉口。目前包括一部分地方政府在內，各方主體對此次樓市調控能力多少存在一些疑慮。有的甚至還認為之前的幾次樓市調控最終都以“放鬆”或“救市”告終，由此推斷下半年或者明年年初中央可能會救市。

　　中信證券首席策略分析師于軍對《經濟參考報》記者表示，股市出現如此劇烈的波動，主要源於房地産調控沒有相對確定的目標，開發商和購房者對房價調整到什麼地步都有巨大的分歧。他建議，應由非官方的機構確立一個相對明確的地産調控目標來減少這種分歧。同時，必須把經濟增長從過度依賴房地産中擺脫出來，如果政府能夠通過保障房等其他手段來保持經濟的相對穩定，市場就會堅信調控政策將會繼續，直到達到房價相對穩定的調控目標。

　　上海財經大學經濟學院院長田國強告訴記者，影響中國房地産市場穩健發展的主要癥結不在於高房價，而在於長效機制的缺乏，沒有好的制度不可能有有效的監管，造成了嚴重的效率和公平問題。

　　對此，北京大學房地産研究所所長陳國強表示贊同。他認為，目前樓市調控政策短期工具色彩過於明顯，樓市調控更多地成為宏觀調控的一個環節，而其自身卻缺乏一個長效的調控機制來穩定市場各方預期。

　　田國強認為，解決問題的根本方法是增加商品房市場土地有效供給，增加持有高端房和多套房的成本，同時考慮到與之相配套的風險控制、住房保障、租房體系、拍賣機制等。他建議，從土地流轉制度、財政稅收制度、金融監管制度、住房保障制度、住房租賃市場建設、土地拍賣制度等六大制度建設方面入手，多管齊下，綜合治理，建立有效市場，兼顧經濟效率與社會公平，引導有效供給與有效需求，促進房地産市場穩定健康發展。