[焦點訪談]“三舊”改造突破土地瓶頸(2010.07.11)

    中國網絡電視臺消息：改革開放30年來，廣東經濟快車一直在高速前行，但是以前那種粗放型的發展方式現在已經使廣東部分地市的土地、能源等環境承載力接近極限。如何破解這個轉變經濟發展方式的難題？廣東正在探索一條"三舊"改造的新路，就是改造"舊城鎮、舊廠房、舊村居"，使之向 "新城市、新産業、新社區"轉變。記者走訪了"三舊"改造發源地佛山。

    石頭村舊村居改造：土地入股  農民分紅

    再過兩三個月，佛山市石頭村村民霍偉潮的一處舊房子就要拆了。除了這個舊房子，霍偉潮的另一處房子也在舊村居改造之列，兩處房子建築面積共500多平方米，住著他們一家5口。拆遷後霍偉潮將得到什麼樣的補償呢？霍偉潮告訴記者，他家拆的時候是500平方，現在補償650平方。舊村改造之前，石頭村蚊子、蟲子、臭水溝到處都有；舊村改造以後，他們家已經搬到了新的地方準備裝修，新家能你看到大海風光，霍偉潮很滿意。

    石頭村基本沒有農業用地，集體經濟收入主要靠留用地開發和集體物業。原有物業大多是單層出租，土地利用效益低，村集體經濟增長緩慢。舊村改造項目一提出，村民代表大會就表決通過了以下方案: 根據《土地管理法》和三舊改造政策，由村委會補交出讓金和地價款後，將集體用地轉為國有商業用地，再以土地入股招商引資，扣除回遷成本外，剩餘的物業收益由村集體與開放商分成，村裏佔30%多。

    以霍偉潮搬遷的新小區為例，原有土地面積上有300多住戶，改造後可以住1200多戶，土地容積率由原來的0.8增加到現在的2.3，土地使用率大大提高，這樣一來，集體土地盤活了，土地利用率提高了，農民居住環境也改善了，更重要的是還節省了開發成本，提高了農民收入。霍偉潮告訴記者，新建商業房的鋪位可以收租，村委會通過出租收租補貼農民，他們物業管理費用和小區費用都不用交。村民分紅，一年比一年利潤高。現在他一家五個人都有收入分紅，分了差不多16萬。

    羅南村舊廠房改造：算長遠賬  集約用地  騰籠換鳥

    為了避免改造中出現對原有業主利益的侵害，兼顧各方利益，在《土地管理法》的法律框架下，佛山"三舊"改造採取了多種靈活運作的模式。離石頭村不遠的羅南村，面臨的是和他們的鄰居舊村改造不同的問題：舊廠房改造。

    佛山市羅南村黨委書記關潤堯告訴記者，開始時他有一點想不通，擔心産業轉移以後，村民的就業和分紅有問題。實行舊廠房改造，羅南村一下要關停轉移11家陶企，直接影響到村民的就業和分紅。  不過仔細算算羅南20多年來發展積累下的環境賬和土地賬，村民們又很容易想通了。先説環境，陶瓷企業帶來收入增長的同時，也帶來環境的惡化。灰塵飛揚，空氣嗆人，經常下酸雨，村民自己都不願意住，外資更不願意來。再説土地，以平層建築居多的陶瓷廠雖説有10億産值，但與佔用的土地規模相比，投入産出比並不高。算清這兩筆帳後，羅南村民同意將一部分集體工業用地轉為集體商業用地出租，25年後收回土地和土地上建築物的産權；另一部分則轉為國有商業用地開發商住，村集體則以土地入股，與開發商利益分成。

    佛山市羅南村黨委書記關潤堯告訴記者，關停轉移陶企後，他們建成一個國際環保城，年底可以投入使用，電動自行車，電動車，2000家環保企業進駐。還將建一個8萬8平方米的一個大的商業中心，還有一個9萬平方的五星級酒店，建成以後，綠化面積比較大，以後就相當漂亮一個地方。同時，在轉移改造過程他們積極保障村民利益不受損。一是安排他們就業，第二點解決好分紅。集約使用土地後，原來廠房都是1層，現在6層、15層、32層，改造後建築面積比以前起碼大1.5倍。

    而轉移出去的那些陶企也利用這個機會，更新換代清潔生産措施，實現了産業升級。石頭村的舊村改造和羅南村的舊廠改造，做的都是土地的文章，改造路徑不同，但模式相似。

    佛山舊城鎮改造： 內涵式集約促産業升級

    與舊村改造的大拆大建不同，舊城鎮改造中的一部分項目，則通過市場拍賣的方式出讓土地，利用産業升級向土地的內涵要價值。

    佛山創意産業園1506創意城負責人邱代倫告訴記者，他們關注的是內涵式的集約，就怎麼樣讓每一平方它的價值最大化，讓它原來的每一平方産生的價值從100塊錢到1000塊錢。

    那麼佛山1506創意城原來這塊土地的內涵有著怎樣的價值呢？8間舊工廠、800戶舊民居和擁有500年曆史龍窯的南風古灶，這些城市化進程中被遺忘和拋棄的地方，在注入佛山陶瓷文化的靈魂後，以全新的方式重生，形成文化是魂、産業是根，可複製、可傳播的1506模式，並成功入選上海世博會城市最佳實踐區案例。雖然有人擔心佛山陶企從2007 年的308家銳減到今年的42家，可能會影響到其建陶業領頭羊的位置，但近千家陶瓷創意産業的入駐，讓佛山正在向總部和設計研發中心轉型，佛山陶瓷整個産業面臨著從製造業向創意産業升級。

    佛山某陶企負責人李偉達告訴記者，之前他們所有的産品都是比較低端的，轉型之前，産品平均十來塊錢一平米，現在轉型之後，整個産品從幾十塊錢到一萬塊錢的産品都有。

    可以想見：以土地規模擴張換取經濟增長，這條老路如果繼續走，最後結果可能是經濟停滯、無地可開發。現在廣東的"三舊"用地超過175萬畝，而這個數字是國家允許廣東建設用地計劃數7年的總和。換個思路，像廣東這樣整合改造"三舊"用地，不失為破解土地瓶頸、轉變經濟發展方式的一劑良方。如果各地都能換個思路，不打耕地主意，從建設用地的存量上找增量，兼顧到拆遷改造中各相關方的利益，改造也是可以和諧共贏的。