德意志銀行經濟學家黑克皮特斯博士(Dr.Heiko Peters) 日前接受中國證券報記者採訪時指出，德國房價在1999年後經歷了“十年不漲”後，最近兩三年受益於經濟復蘇，資本流入，房價出現持續上漲。但從全球來看，德國的房價還是相對便宜，德國的房地産市場目前沒有泡沫。

　　經歷“十年不漲”

　　中國證券報：我們發現德國老百姓買房的比例並不高，可能也就在50%左右，其他的人都是租房。為什麼德國人不喜歡買房？

　　皮特斯：2010年德國人買房的比例是45.7%。之所以出現這樣的數據，一個原因是德國人工作的流動性很大。另外在租房市場上，德國政府對承租人也有比較好的保護。更重要的一個原因是，從數據上可以看到，從2000年至2009年，德國的房價持續下滑，這也打擊了德國的買房熱情。

　　中國證券報：2000年至金融危機發生的2008年前，全球很多國家和地區的房價都有一輪持續的上漲，為什麼在此期間德國的房價卻是往下走？

　　皮特斯：這和東、西德合併後出現的暫時性房地産泡沫有關。上世紀90年代兩德統一後，德國的房價出現了大幅上漲。在此後的幾年內，西德興建了很多房子。但由於供大於求，加上德國進入老齡化社會，政府出臺了有益於租客的政策，市場買房的需求下降，從1999年開始德國房地産市場持續疲軟。從1999年到2005年，德國的房價下跌了大約8%，此後到2009年德國的房價都保持不動，德國房地産市場經歷了十年不漲。

　　避風港效應顯現

　　中國證券報：我們看到德國的房價從2009年至今出現了明顯的上漲，主要是由於什麼原因？

　　皮特斯：德國近年來房價確實出現了上漲行情。

　　這有很多原因，首先對於住房的需求來自於德國就業市場的好轉。德國的失業率目前在6%左右，處於歷史低位。家庭收入的提高使居民有意願去進行大宗消費。另外居民也在追求住房條件的改善，人均居住面積在提高。與此同時，德國的貸款利率水平很低，這也大大減輕了購房者的融資壓力。

　　其次，德國的房價與外界資金流入有很重要的聯絡。歐洲債務危機後，可以看到德國的國債收益率持續下滑，這意味著避險資金在涌入德國。資金進入德國後，需要進行投資，德國的房地産市場就是一個很好的標的。

　　另外房價的上漲也與歐元的貶值有關。歐洲債務危機後，歐元持續貶值，投資者普遍擔心未來的風險。德國的房地産市場恰恰是合適的投資市場，價格波動不大，差不多每年5%的租金回報率高於大多數國債産品。

　　中國證券報：你認為目前德國的房價是否合理，房地産市場是否存在泡沫？

　　皮特斯：目前來看，德國一些區域和大城市的房價在過去兩年出現了比較大的漲幅，但如果用可支配收入/房價這個比例來衡量的話，德國目前的房價水平低於長期平均水平20%。目前德國的房價還是便宜的，德國的房地産市場是健康的，不能説有泡沫。

　　我們預計未來德國的房地産價格會繼續溫和上漲。根據德意志銀行的預測，在2015年以前，德國的房價平均每年會有3%的漲幅。 記者 黃繼匯 張朝暉