本週嘉賓：愛地地産董事長 張一平

　　近期有關“延遲退休”的消息一石激起千層浪，引發了人們對自己老年生活的擔憂，更有人算了一筆帳來預測未來可能的養老費用支出，計算的結果“60後、70後、80後，則分別需要準備174萬、234萬、314萬退休金”，這還僅僅是假設退休後20年的開銷，每個月的開銷僅相當於3000元的購買力。按照這樣計算，大部分80後們做“房奴”、“車奴”、“孩奴”尚且不堪重負，還要為養老攢下一大筆錢，情何以堪啊。

　　這個計算結果對大多數人來説難以接受，因為這個數額顯然跟目前大多數人的工資收入不匹配。這個命題好比用大多數人的工資收入來衡量當前的房價一樣，目前中國的房價收入比已經遠遠高於國際公認的合理水平，可為何還有那麼多的剛性需求？為何還有很多中等收入者甚至低收入者買到了房子？收入和房價關係的問題，是不能用一個比例來判斷是否合理，因為目前的房價狀況是由體制、人口因素、城市化進程、消費觀念及習慣等因素決定的。

　　同樣，目前對於養老金的預測也僅僅是靜態的數學計算，過於簡單，忽視了很多其他方面的問題，比如説貨幣的時間價值。所以説，如何通過合理的投資理財，使得自己的資金或者資産能夠戰勝通脹、保值增值，也很重要。

　　不少人寄望于“以房養老”，房産市場在近十年來的總體價格上漲不少，因此也讓很多人堅信：以房養老是最能抗通脹的。但讓有著買房養老念頭的人失望的是，近幾年宏觀調控的目的就是為了削弱房地産的投資、投機功能，現在想靠買房發財已經不像前幾年那麼容易了。如果我作為80後來考慮這個問題，就需要考慮得更長遠。因為80後距離老年還是有很長的路要走，需要考慮房地産市場的長遠發展問題。近十年來房價迅猛上漲，有體制的因素，也有人口紅利和城市化進程的推動和支撐等因素，因此目前可以説是處在房産需求高峰，而且目前適合百姓的其他投資渠道太少。但幾十年後，如果過了人口紅利期，中國城市化發展到一定程度，下一代年輕人的房産需求可能趨緩，房價長期上漲不一定得到支撐，這個問題也有很多人討論過。

　　那麼對於80後來説，以房養老是不是行不通呢？也不是。中國的房地産市場有自己的發展軌跡，要走的路還很漫長，當市場逐步走向成熟和理性，現在的所謂“新房子就是好房子”的觀念會慢慢被取代，真正的好房子不會沒有市場。這一方面要求房地産從業人員不斷提高自身專業水平，同時對於想要通過買房獲利的購房者來説，挑選物業時一定要具備相當的鑒別能力。

　　如果我是80後，房産投資將作為我投資理財的其中一項，但在購買物業前我一定會充分考慮自己的風險承受能力、物業本身的素質、未來市場變化以及自身收入變化和可能的支出等。當然，除了直接購買物業之外，還可以通過購買房地産股票、房地産信託基金等方式間接參與房産投資。80後根據個人情況，選擇適合自己的投資理財的方式，相信都能擁有美滿的晚年生活。