法律諮詢

　　6月26日，山西佳合誠律師事務所李大偉律師如約來到本報權威在線，接聽了關於建築房地産方面的法律諮詢。兩小時內，有40多名讀者打進本報熱線，與李律師進行了交流，記者摘取其中幾例。

　　開發商逾期交房是否該給業主違約金？

　　李先生：2008年，我付全款買了一套房子，開發商承諾在交房後36個月內辦大紅本，並且約定在4個月後交房，合同中也寫明，如果逾期，開發商要給我萬分之三的違約金。沒想到，幾個月前開發商才通知拿鑰匙，光違約金他就應該給我11萬元。我和他們商量，不用支付違約金但我換套大點兒的房子，開發商不同意。我能不能打官司要違約金？現在我還沒拿房鑰匙，打官司的話開發商會不會不給我房子？買房的時候開發商五證不全。

　　李律師：太原市房地局嚴格規定，如果是有預售房許可證的開發商賣出的房子，都是在房地局備案的，根本不可能給你換房。照你説的情況，開發商五證不全，你們之前的購房合同是草簽合同，有可能成為無效合同。建議你先協商，實在不行就只有民事起訴。如果你確定還想要房子，就要在訴訟請求中寫明不退房，要求開發商支付違約金，並承擔訴訟費。如果官司贏了開發商還不給你房鑰匙，你可要求法院強制執行。

　　“隨著物價上漲房租適當上調”此類協議條款合理嗎?

　　牛先生：我租商鋪的時候簽了一份房屋租賃協議，協議上有一條寫著“隨著物價上漲房租適當上調”，現在合同一年期滿，房東要把房租從一千元翻倍漲到兩千元。這種漲價合理嗎？法律上關於“物價上漲”有沒有具體的規定，應該以什麼為標準？原本租房時打算是長期租用，而且在到期前剛裝修過。

　　李律師：建議你們雙方先協商，如果雙方無法達成合議，肯定是不能續租的。原合同中“物價上漲”這條説的太模糊了，它是沒法界定的，就算上了法庭，要求法官按物價上漲來判，法官也不是不能判的。如果租賃不成，只能要求由於存在裝修費用等情況，讓房東給你一些合理的賠償，前提是房東曾書面同意過你的裝修請求，口頭承諾不能當做證據。

　　買別人單位的房子並達成協定對方反悔不肯過戶

　　楊先生：2001年我從個人手裏買了一套單位房，當時沒有房産證。因為是對方單位的房子，將來辦房産證必須是他的名字，於是，我們就寫了一個買賣協議，由我多付一些錢，對方答應房産證辦下來以後由他負責過戶，並承擔所有費用。直到今年房産證才辦下來，但是對方反悔不想給我過戶了。想諮詢一下我能不能打官司讓他把房子過戶給我？之前的協議還有沒有法律效力了？

　　李律師：你們之前是協議有法律效力，但買賣協議僅約定了對方將房屋過戶，卻沒有約定如果不過戶對方要承擔的責任。所以，在房屋沒有過戶以前，所有權仍屬對方，你們之間僅是基於合同的債權關係，一方有權力毀約不過戶給你。如果打官司，可以請求法院依據合同約定將房子過戶過你，但具體法官會怎麼判，得看雙方承上的證據，建議你最好還是先協商解決。

　　本報記者 趙琴

　　（本欄目由太原市律師協會協辦）

　　作者：本欄目由太原市律師協會協辦