■ 樓市觀察

　　多重作用匯聚到一起，就産生這樣一個“鏈式反應”，更多的買房人出手、更多的樓盤包括中高端樓盤熱銷，開發商資金和預期都開始改善，於是高價拿地；高價地進而又推高了市場預期，一個房、地互相推高的循環就形成了。

　　總有一種力量讓開發商按耐不住內心的火熱。近期，從南到北的土地市場，都開始閃現開發商攻城略地、豪擲千金的風采。

　　6月18日，恒大13.22億奪得廣州新地王，樓面價接近3.3萬元/平方米，溢價率接近160%。同一天，北京門頭溝龍泉鎮地塊溢價50%成交。飆高的價格背後，是數家乃至十多家企業的爭奪。

　　相對於少數或者個別開發商拿地時的熱情，更值得關注的是，這種熱情會從開發商傳導到包括買房人在內的整個市場層面。

　　地價推高房價、新地王給老地王解套、成本決定售價，類似這些聲音都有道理，於是就有開發商借助這一看似合理的邏輯，開始遊説買房人出手。同時，還可以解讀為某種放鬆的政策信號。

　　雖然政策信號本身強調著差別化，強調對首套置業的扶持，但是市場，特別是話語權處於弱勢的買房人，無法在局部熱銷的市場格局中繼續保持理性。此外，調控背景下，輿論對局部熱銷的關注又會放大這種熱銷，開發商也會借機製造更大面積的熱銷效應。多重作用匯聚到一起，就産生這樣一個“鏈式反應”，更多的買房人出手、更多的樓盤包括中高端樓盤熱銷，開發商資金和預期都開始改善，於是高價拿地；高價地進而又推高了市場預期，一個房、地互相推高的循環就形成了。

　　2009年到2010年北京房地産市場便清晰詮釋了這一循環：2009年5月，廣渠門外10號地入市，樓面價達到創紀錄的14000元/平方米。一個月以後，廣渠路15號地登頂北京宅地總價、單價雙冠；到了年底，大龍地産以50.5億元砸向天竺22號地，也將樓面價推高到29000元/平方米的水平。這股土地市場的熱鬧一直延續到2010年的3月份，大望京地塊、亦莊地塊、薊門橋地塊不斷刷新價格，屢屢出現“地王”，直到中央政府于2010年4月啟動樓市調控。

　　2009年5月之前是什麼？是部分樓盤降價或者低價入市。地王出來之後，市場預期北京房價將進入3萬元時代，於是有了“紅五月”，有了“金九銀十”的提前，一片量價齊漲，部分樓盤當年實現價格翻番。

　　兩年後，這一幕似乎即將重演──剛需主導了市場的回溫，慢慢有改善性需求的接棒，同時政策信號，開發商的預期都在引導樓市向上。一個整體回暖的預期正在形成。

　　影響市場最重要的因素就是預期。這種預期的合理性也在各種話語的碰撞中生長。例如2009年地王房價後來都超越市場預期，跨過3萬元，直接進入了4萬元時代。

　　現在，當持續兩年的調控正在顯現效果的時候，一種價格上漲的信號開始出現。如何避免房地産市場的反復泡沫化、反復調控，成了擺在政府、房企面前的課題。

　　政府應該做些什麼？開發商應該做些什麼？如何避免市場的群體衝動？此刻，需要未雨綢繆。尤其在北京，起始樓面價超過2.4萬元/平方米的萬柳地塊即將入市，一個新的“地王”呼之欲出，市場預期如何才能保持平穩呢？這是一個問題。

　　□張旭（北京 媒體從業者）