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警惕高價地托高樓市預期

發佈時間:2012年06月21日 13:34 | 進入復興論壇 | 來源:人民網 | 手機看視頻


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  ■ 樓市觀察

  多重作用匯聚到一起,就産生這樣一個“鏈式反應”,更多的買房人出手、更多的樓盤包括中高端樓盤熱銷,開發商資金和預期都開始改善,於是高價拿地;高價地進而又推高了市場預期,一個房、地互相推高的循環就形成了。

  總有一種力量讓開發商按耐不住內心的火熱。近期,從南到北的土地市場,都開始閃現開發商攻城略地、豪擲千金的風采。

  6月18日,恒大13.22億奪得廣州新地王,樓面價接近3.3萬元/平方米,溢價率接近160%。同一天,北京門頭溝龍泉鎮地塊溢價50%成交。飆高的價格背後,是數家乃至十多家企業的爭奪。

  相對於少數或者個別開發商拿地時的熱情,更值得關注的是,這種熱情會從開發商傳導到包括買房人在內的整個市場層面。

  地價推高房價、新地王給老地王解套、成本決定售價,類似這些聲音都有道理,於是就有開發商借助這一看似合理的邏輯,開始遊説買房人出手。同時,還可以解讀為某種放鬆的政策信號。

  雖然政策信號本身強調著差別化,強調對首套置業的扶持,但是市場,特別是話語權處於弱勢的買房人,無法在局部熱銷的市場格局中繼續保持理性。此外,調控背景下,輿論對局部熱銷的關注又會放大這種熱銷,開發商也會借機製造更大面積的熱銷效應。多重作用匯聚到一起,就産生這樣一個“鏈式反應”,更多的買房人出手、更多的樓盤包括中高端樓盤熱銷,開發商資金和預期都開始改善,於是高價拿地;高價地進而又推高了市場預期,一個房、地互相推高的循環就形成了。

  2009年到2010年北京房地産市場便清晰詮釋了這一循環:2009年5月,廣渠門外10號地入市,樓面價達到創紀錄的14000元/平方米。一個月以後,廣渠路15號地登頂北京宅地總價、單價雙冠;到了年底,大龍地産以50.5億元砸向天竺22號地,也將樓面價推高到29000元/平方米的水平。這股土地市場的熱鬧一直延續到2010年的3月份,大望京地塊、亦莊地塊、薊門橋地塊不斷刷新價格,屢屢出現“地王”,直到中央政府于2010年4月啟動樓市調控。

  2009年5月之前是什麼?是部分樓盤降價或者低價入市。地王出來之後,市場預期北京房價將進入3萬元時代,於是有了“紅五月”,有了“金九銀十”的提前,一片量價齊漲,部分樓盤當年實現價格翻番。

  兩年後,這一幕似乎即將重演──剛需主導了市場的回溫,慢慢有改善性需求的接棒,同時政策信號,開發商的預期都在引導樓市向上。一個整體回暖的預期正在形成。

  影響市場最重要的因素就是預期。這種預期的合理性也在各種話語的碰撞中生長。例如2009年地王房價後來都超越市場預期,跨過3萬元,直接進入了4萬元時代。

  現在,當持續兩年的調控正在顯現效果的時候,一種價格上漲的信號開始出現。如何避免房地産市場的反復泡沫化、反復調控,成了擺在政府、房企面前的課題。

  政府應該做些什麼?開發商應該做些什麼?如何避免市場的群體衝動?此刻,需要未雨綢繆。尤其在北京,起始樓面價超過2.4萬元/平方米的萬柳地塊即將入市,一個新的“地王”呼之欲出,市場預期如何才能保持平穩呢?這是一個問題。

  □張旭(北京 媒體從業者)

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