市民呂先生：幾個月前我租了一套位於二樓的房子，後來樓下開了一家士多店，常常都有人聚集在門口打牌、喝酒，家人的作息大受影響。雖合同期未滿，但我認為此環境已不適合居住，想向房東退租，但房東認為錯不在己，不肯退還押金。請問我能否向房東要求退租和退還押金？

　　李英姿律師：本案中，首先要看呂先生與房東簽訂的租賃合同中有無關於合同解除條款的約定，若有，則按照合同約定處理。

　　若沒有約定解約條款，根據現行法律，除了《合同法》第二百三十一條、第二百三十三條，並無關於租賃合同中承租人解除合同條件的規定。《合同法》第二百三十一條規定，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十三條規定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。因此，除非呂先生承租的房屋居住環境變化達到危及其安全或者健康的程度，呂先生才能直接根據上述條文主張解除合同。

　　但根據《合同法》第一百一十一條規定，質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重做、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。另外有關瑕疵擔保責任的規定，在交易活動中當事人一方移轉財産（或權利）給另一方時，應擔保該財産（或權利）無瑕疵，若移轉的財産（或權利）有瑕疵，則應向對方當事人承擔相當的責任。因此，若呂先生承租的房屋確因附近環境變得異常惡劣而不再適合居住，可以主張出租人交付的房屋不符合居住條件，因租賃合同的根本目的不能實現而解除合同。

　　至於能否退還押金問題，則需看雙方簽訂的合同是否有約定。在房屋租賃合同中出租人一般會在簽訂合同後預先收取一個月的租金作為押金，一旦雙方發生爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會沒收押金作為違約金。實際上，押金並不是提前解約的違約金。出租人要收取押金，是為確保房屋交付承租人後在使用過程中可能給租賃物造成的損害能得到賠償才設定的。因此，不管是正常結束租賃關係，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒有受到損害，押金都應該退還。除非雙方在合同中有承租人解除合同的押金不予退還的約定。

　　實際上，呂先生還可以根據《物權法》中有關相鄰關係的規定，請求樓下的士多店恢復原狀、排除妨害，造成呂先生損害的，還可以請求損害賠償。

　　另外，除法律手段以外，呂先生還可以向城管等有關部門反映，請求相關部門對士多店的擾民問題進行處理整治。全澤超