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謝國忠:香港房地産發展的教訓

發佈時間:2012年05月28日 15:07 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟網 | 手機看視頻


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  香港未能從1998年的房地産市場危機和經濟衰退中吸取教訓。恰恰相反,這座城市一直在致力於重新製造泡沫。經過十年之久的供給壓縮之後,借著美聯儲零利息率的東風,泡沫終於再次出現。

  整個香港經濟都受累於此。1997到2011年間,香港名義人均國民生産總值年增2%,平均薪資年增2%。在同一時期,生活成本卻大幅攀升─油價漲到原來的五倍,食品價格翻了一番,大陸用工成本上升至原來的三倍。不難明白,為什麼香港人缺少幸福感。更具破壞性的,是香港經濟對房地産和金融行業的過度依賴。

  儘管香港被看作是一個高收入經濟體,但是很多香港居民,甚至包括一些三代共居的香港人,都只能擠在一間房子裏居住。香港現有土地,有超過2/3沒有開發。而填海造田這種新加坡獲取土地的主要渠道,在香港同樣有潛力。儘管通常人們會把香港的高房價歸因于土地稀缺,這種見解卻並不符合事實。香港精英階層誘使人們得出這樣的結論,只是為了隱瞞真相。

  儘管香港經濟政策存在重大失誤,卻不至於陷入崩潰,這是因為它可以從大陸汲取營養。大陸經濟的繁榮也給香港創造了全新的産業─幫助大陸權貴階層在海外進行權錢交易。這輪香港房地産市場繁榮就跟這類勢力有關。而這個産業同樣難以持久。這類交易在倫敦和紐約同樣存在。不過,即便他們的精英階層也一味鑽營,那些城市還有很多其他的産業,足以讓當地人過上較為體面地生活。

  1998年危機之後,港府採取措施,為土地拍賣制定了最低限價。由於政府是土地的唯一供應者,這樣的做法就決定了:經濟必然圍繞著政府確定的底價來運轉。那些面向全球市場競爭的行業就難以在這樣的環境下存活,所以紛紛轉場至其他城市。香港經濟體系中的勝利者和失敗者,博弈結果取決於何時購買房産。這個博弈過程只進行收入分配,而並不會增加經濟總量。

  除非香港經濟不再把房地産當作戰略核心,否則就難以確保美好的未來。房地産本身並不能創造價值。它的價值來源於房産使用者的競爭力。香港必須按照它自身的發展需求控制土地供給,而不是以維持房價為出發點。作為一個城市,應首先設定好人口目標和住房條件目標,例如每人不少於200平方英尺,然後由此設定土地供應計劃。只要美聯儲提高利率,當前的地産泡沫還會像從前一樣破滅。到時候,政府應該拒絕通過控制供給支持房價的做法,而是要把這看作一次進行經濟重組的機會。

  要控制房地産市場崩盤可能造成的損失,政府應該加強對銀行系統的風險管理。香港在房貸方面資本賬目要求比較不合常規,銀行發放房貸的資本要求只佔借款金額的8%。也就是説,香港銀行發放住房貸款時的資本需求接近於零,所以香港的抵押貸款利率才會這麼低。

  香港的銀行系統,是房地産行業走向的放大器。這對開發商來講也許是好消息,但是對整體經濟發展卻有害無益。如果把房貸資本要求提高到50%,與中國大陸地區保持一致,就可以起到顯著增強本地經濟實力的效果,這才是香港政府的當務之急。

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