□案情

　　2008年3月，張娟購買了南昌某小區的一套房屋，建築面積為101.66平方米。

　　該小區的開發商及小區的業主委員會與該物業管理公司簽訂《物業管理委託合同》，合同約定委託期限自2008年3月1日至2015年9月30日，住宅的物業管理費為1.2元/平方米，業主和物業使用人逾期未繳納物業管理費的，從逾期之日起按每日應交管理費的千分之一交納滯納金。該合同對物業管理服務的內容和質量做了約定，包括清潔衛生、保安、綠化、噪聲等七項內容。

　　由於張娟頻繁出差，自2009年3月1日開始一直欠付物業管理費，直到其2011年6月，計3293.78元，在此期間，她還欠繳該物業管理公司代為墊付的公攤電費、公攤水費、垃圾處理費等合計2160.8元。

　　該物業公司于2011年9月13日向法院起訴，要求張娟支付上述各項欠費5454.58元，並支付逾期付款的滯納金。而張娟則以物業管理公司的管理混亂，在其出差期間，家中多次被盜為由，拒絕支付全部物業管理費和滯納金。（文中人物均為化名）（首席記者程呈整理）

　　□斷案

　　法院審理認為，該小區開發商及小區的業主委員會與該物業公司簽訂的物業管理合同合法有效，該物業公司代張娟墊付所欠費用後，張娟有義務及時向該物業公司償還，對此法院予以支持。

　　張娟提出其房屋多次被盜，依據物業管理委託合同，該物業公司負有實行24小時保安的義務，每天要巡查12次，固定崗設3個並對電梯、小區門口等進行監控，張娟在出差期間曾將房屋失竊情況告知該物業管理公司，該物業公司理應對張娟所在的房屋區域加強保安監控，但張娟的房屋後來仍多次被盜，可見該物業公司沒有切實履行物業管理委託合同中約定的保安義務，故在物業費中應扣減保安方面的費用。由於物業管理委託合同沒有明確的保安費的具體數額，而合同約定的物業公司管理義務有七項，則保安費以物業管理費總額的1/7計算，張娟以該物業公司沒有切實履行保安義務而拒絕支付全部物業管理費沒有依據，不予支持。

　　本案涉及在物業管理合同關係中，業主以物業公司履行管理義務的部分瑕疵抗辯全部物業管理費支付的問題。在物業管理合同關係中，履行服務、管理義務和支付物業管理費是雙方當事人約定的義務，當物業管理公司未按照約定履行義務或履行義務不符合合同約定時，業主便可就支付物業費行使抗辯權，但抗辯權的行使應與物業公司履行義務的瑕疵程度相對應，而不能以物業公司履行管理義務的部分瑕疵來抗辯全部物業費的支付。

　　業主逾期支付物業費構成違約的，應當按照物業管理合同的約定來承擔違約責任，支付逾期付款的違約金或者滯納金，但若物業公司本身也存在違約行為，則應根據雙方的違約情形確定是否應當支付違約金或滯納金。

　　本案中，法院認為雖然物業管理委託合同中明確了業主逾期未交納物業管理費的違約責任，但該物業公司沒有切實履行物業管理合同中約定的保安義務，違約在先，故作為“違約在後”的張娟失去先行違約而應承擔責任的基礎，故不應支付逾期交納物業管理費的滯納金。最終法院判決張娟一次性支付物業管理公司物業費、公攤電費、水費、垃圾處理費等共計4984.04元。

　　（南昌市東湖區法院 胡振藝 周志偉）