基於對房企去年年報及今年一季報的分析，我們認為：在調控政策持續從嚴背景下，房地産投資整體回落，銷量下滑。從拿地、新開工情況來看，房企仍以消化存貨回收現金流為主，整體生産活動處於收縮狀態。總體而言，房企壓力仍存，中低等級房企債風險相對較大。

　　房企短、長期債務償付壓力仍在上升。上市房企流動、速動比率均出現明顯回落，分別由去年三季度的2.09倍、0.68倍下滑至今年一季度的1.65倍和0.57倍。房企現金對短期債務覆蓋度也繼續回落，由去年三季度1.16倍回落至年末的0.98倍，今年一季度略回升至1.03倍，但仍處於歷史低位，僅略高於上一輪調控週期末2008年時的水平。資産負債率仍繼續攀升，目前已超過70%，企業整體財務杠桿提升。由於資産負債率受總資産規模影響，較難準確衡量企業的償債能力，我們採用凈負債率((長短期借款-現金和現金等價物)/股東權益)，可以看到自去年二季度以來仍在繼續攀升，目前已達68%的歷史高位。

　　營收狀況仍不容樂觀。由於房企確認收入有特殊性，當期預收賬款很大程度是下期的主營收入，去年末及今年一季度預收賬款同比分別為29%和24%，較去年三季度的52%大幅回落，而營業收入加預收賬款的同比在去年末、今年一季度分別為0.24%和0.09%，顯示房企營收狀況仍不容樂觀。從凈利潤指標則可更明顯看出，去年末、今年一季度凈利潤增長分別為-0.02%和-0.44%，出現較為明顯的下滑。

　　資産流動性也繼續下降，房企目前以去庫存為主。由於2009年下半年起房地産投資的明顯加快，尤其是2010年房地産開發投資累計同比持續位於36%左右高位，房企存貨自2010年二季度起也保持較高增速，2010年至2011年一季度均保持在同比40%以上水平，但隨著調控的深入，房企開始以去庫存為主要的經營戰略，今年一季度存貨同比為31%，較以往明顯下滑。現金存貨比也繼續明顯回落，去年末、今年一季度分別為18%、15%，較去年二季度時的20%以上繼續下降，顯示房企在資産流動性方面也繼續下降。

　　盈利能力的惡化使得房企以去庫存為主要戰略，並減少投資，以保證現金流。如圖所示，房企自由現金流(經營凈現金流+投資凈現金流)流出狀況較去年一季度大幅減緩，僅流出1.38億，僅為去年同期的37%。

　　從個券債務情況來看，部分房企短期償付風險仍較大，多數房企短期償付壓力較去年四季度仍有增長。其中09銀基債、09泛海債、09東華債現金對短期債務的覆蓋度僅為0.02倍、0.19倍和0.16倍，均在去年末的低位水平上繼續下降，09銀基債、09東華債賬面現金分別僅為0.15億和0.5億，臨近枯竭狀態，09泛海債儘管賬面現金尚有7.86億，但其短期借款、一年內到期的非流動負債分別達10.23億和31億，因此短期償付壓力仍然較大。

　　而對於萬科、金融街、中糧等優質房企而言，不僅銷售力度加大，而且優質房企對現金流的管理及控制能力較強。尤其萬科一季度營收達103億，同比增長達29%，優質房企短期償付風險有所降低。萬科現金對短債覆蓋度由去年四季度的1.45倍回升至2.19倍，09金街01由0.81倍增至0.89倍，08中糧債由0.66倍增至0.76倍。

　　整體來看，房企信用資質繼續出現分化，中低等級品種風險仍相對較大，而優質房企投資價值有所顯現。　東海證券 鄭文旭