日前，最高人民法院發佈“指導案例1 號”，並下發通知要求各級法院“嚴格參照適用”。該案例明確：同一房源信息經多個仲介公司發佈，買方通過正當途徑獲取該房源信息的，有權在多個仲介公司中選擇報價低、服務好的仲介公司促成交易，此行為不屬於“跳單”違約。

　　二手房買主突然“跳單”

　　2009年，上海中原物業顧問有限公司（以下簡稱中原公司） 向上海市虹口區法院提起訴訟稱，被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區株洲路一處房屋銷售信息，故意跳過仲介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了之前簽訂的《房地産求購確認書》約定，屬於惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65 萬元。

　　法院查明，2008 年下半年，房屋的原産權人到多家房屋仲介掛牌欲售房屋。2008 年10 月， 上海A 房地産經紀公司帶陶德華看了該房後，上海B 房地産顧問公司也帶陶德華之妻看了該房；11 月27 日，中原公司帶陶德華看了該房， 對該房屋報價165 萬元，並於同日簽訂了《房地産求購確認書》。

　　《確認書》約定，陶德華在驗看該房後六個月內，陶德華或其委託人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按該房實際成交價的1%支付違約金。

　　但B 房地産顧問公司報價145 萬元，並積極與賣方協商價格。11 月30 日，在B 房地産顧問公司的促成下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138 萬元，陶德華據此支付給B 房地産顧問公司佣金1.38 萬元。

　　上海市虹口區法院一審判決， 陶德華應在判決生效日起10 日內向中原公司支付違約金1.38 萬元。陶德華上訴後，上海市第二中級法院二審撤銷一審判決， 不予支持中原公司要求陶德華支付1.65 萬元違約金的訴訟請求。

　　買主未利用原告提供的信息

　　上海市第二中級法院生效裁判認為，中原公司與陶德華簽訂的《房地産求購確認書》屬於居間合同性質，其中的約定屬於房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”的格式條款，本意是為防止買方利用仲介公司提供的房源信息卻“跳”過仲介公司購買房屋，從而使仲介公司無法得到佣金，該約定並不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。

　　根據該約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，要看買方是否利用了該仲介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方並未利用該仲介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的仲介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。