由“人人有住房”到“人人有房住”，由保障“房産權”轉變到優先保障“居住權”，由“自由流通”模式轉變為“內循環”模式

　　經濟適用住房政策是1998年以來住房改革的重要組成部分。隨著經濟適用住房逐漸走向市場，買者“富人化”和監管“失控化”成為社會對經濟適用住房不滿的焦點。

　　政策推行以來，政府的基本理念主要集中在如何讓中低收入家庭“有住房”，強調的是保障中低收入家庭的“房産權”而非“居住權”。在政策實施的過程中，由於地方政府、建設單位和購房個人的利益不同，這必然要求政府實行嚴格的準入限制，提高了政府的監管成本，也難以避免“設租”和“尋租”的出現。

　　從短期看，防止“設租”和“尋租”，需要對現有的經濟適用住房政策重新定義和進一步規範。在土地資源稀缺、房價居高不下的情況下，政府必須保證一定數量的經濟適用住房供應。但根據現實情況，經濟適用住房已不可能達到當初設計的人口覆蓋範圍目標（80%），只能將低收入者視為購房對象，把10%—20%左右的經濟適用住房真正分配到低收入者手中，目前的趨勢是定向分配給拆遷戶。同時，在建設、分配、管理等環節進一步規範經濟適用住房，例如完善個人收入審查制度和公示制度，加強開發企業資格審查和建設管理制度等。

　　從中長期看，防止“設租”和“尋租”，要逐步轉變經濟適用住房政策的基本理念：由保障居民“人人有住房”到“人人有房住”；由保障中低收入家庭的“房産權”轉變到優先保障他們的“居住權”；由經濟適用住房“自由流通”的模式轉變為逐步實施經濟適用住房的“內循環”模式；由偏重擴大經濟適用住房建設規模，轉變為把經濟適用住房建設與維護經濟適用住房小區的穩定與和諧相結合；由著眼于經濟適用住房的“應急式”建設轉變為兼顧制定經濟適用住房的中長期整體規劃。通過公共服務等制度的完善，矯正社會不公，逐步實現相關政府部門從權力型、市場參與型向公共服務型、管制協調型的轉變。

　　在這一轉變的過程中，經濟適用住房可能逐步讓位於公共租賃住房，鼓勵住房租賃消費將會成為政府提供住房保障的主要方式。以北京市為例，作為特大型城市，人口、資源和環境壓力大，土地資源十分緊張，單純以出售為主的住房供應模式註定難以持續，“十二五”期間公租房的供應比例，要佔全部公開配租配售保障房的60%以上，公共租賃住房佔保障性住房的比例將逐步上升，而經濟適用住房的主體地位將逐步被公共租賃住房所代替。