隨著人口紅利窗口的即將關閉，中國社會未富先老的趨勢在所難免，應對養老問題正成為政府新挑戰。

　　日前，南京市民政局下發《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》，其中，開展以房養老試點備受各界關注。銀監會官員之前也曾呼籲引進以房養老制度。政府積極性固然頗高，但尚缺乏具備操作性的方案。應該説，在厘清一系列制度磕絆之前，以房養老只能停留在概念層面。

　　以房養老就是貸款人將自己的産權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金，或接受老年公寓服務的一種養老方式。而我國現在房屋産權只有70年，等民眾年老，他們年輕時置辦的房産産權也就差不多到期。

　　根據《房地産管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建築物，都將被政府無償收回。單單這一點就嚴重阻礙了以房養老制度的正常推行。而且，由於嚴重的人口老齡化，即便70年産權自動續期兌現，還是會為該制度的推行埋下隱患。若不改革相關政策規定，屆時只會帶來一系列的糾紛。

　　縱使刨除這一制度因素，老人擁有永久産權的住房，若考慮到其子女若無獨立住所，一旦老人亡故，子女便會無處可住怎麼辦？在現有的高房價之下，兩代人同住的情況十分普遍。也就是説，以房養老要想在中國順利推行，兩個前提必須同時具備：一是永久産權，二是獨立住房。顯然，短時間內實現這兩大要素，可行性不大。

　　而且，中國養老的最主體部分其實在農村，他們以房養老更是完全不可能。在房地産熱潮席捲到最偏遠的鄉村之際，小産權房海量上市但卻沒有合法身份，宅基地價格猛漲，這虛幻的增值帶來的只是農民的表面財富。銀行無法認可宅基地和小産權房的抵押，這也成了阻遏農村以房養老的政策高壓線。

　　還有，以房養老，先入為主的邏輯起點是房價的持續上漲。即當民眾步入老年時，他的房子，至少仍然能夠和現在一樣足夠值錢，還能夠繼續擊鼓傳花，以更高的價格賣給年青一代。

　　顯然，隨著人口老齡化趨勢的加重，老年人越來越多，年輕人越來越少，而且房價泡沫的恣意生長，中國房價在未來二三十年很難再重演過往十多年的瘋漲。甚至，一旦房價在未來某個時間點變盤，以房養老的技術前提也就徹底消失。到時候，房屋的價值過低，也就很難指望將其作為自己養老的資本。以現有貨幣通脹趨勢推算，為了維持體面的老年生活，恐怕需要一筆十分龐大的財富方能實現。

　　如今，房地産市場正處在非理性時期，也是宏觀調控的重中之重，系統性風險隨時可能爆發。在此背景下，以房養老註定是一項高風險投資。當務之急，還是應該大力完善城鄉基本養老保險制度，保證養老金的合理增值，而不是罔顧風險盲目追求高收益。以房養老固然是完善養老體系的一條捷徑，不過風險重重，切不可盲目推行。