□案情

　　2010年1月15日，劉齊雲與供貿公司簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：該公司將其所有的門面房一間租賃給劉齊雲經營，年租金為8000元，支付期限為每年1月20日前，租賃期限為3年。

　　合同簽訂後，劉齊雲按約向該公司支付了租金。2011年2月，供貿公司由於資金緊缺，決定將該門面房出賣，並向社會發出拍賣公告。

　　同年5月，鐘子敏以15萬元的價格將此房買下，雙方簽訂了購房合同，並到房管部門辦理了産權登記手續。

　　鐘子敏將房買下後，打算自己在該店面經營，遂要求劉齊雲儘快搬出。

　　劉齊雲對此不同意，他認為自己的店已經走上正軌，遂提出拒絕。

　　作為現在的房東，鐘子敏以劉齊雲侵犯其所有權為由向法院起訴，要求劉齊雲立即從該店面搬出，並賠償其損失。（文中人物均為化名)（首席記者程呈整理）

　　□斷案

　　法院認為，法律規定租賃物在租賃期間發生所有權變動的，並不影響租賃合同的效力。本案中，劉齊雲與供貿公司簽訂的房屋租賃合同合法有效，作為承租人的劉齊雲依合同約定取得了房屋的租賃權。

　　此案涉及“買賣不破租賃”的問題。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該規定説明租賃權具有對抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權而導致租賃合同失效。買賣不破租賃原則的適用，須具備以下條件：1.原租賃合同仍然有效，即承租人的租賃合同必須原屬有效且因期限未滿而仍將有效。這樣，當出租人將所有權讓與第三人時，在承租人與受讓人之間仍受原租賃合同的約束。2.租賃物所有權的變動應該在租賃期間。在本案中，劉齊雲與供貿公司所簽訂的房屋租賃合同並未違反我國有關法律法規的規定，是雙方當事人的真實意思表示，應認定合法有效。該租賃合同的履行期限為3年，而發生糾紛時僅履行1年有餘，期限並未屆滿，因此符合上面第一個條件。另外，鐘子敏取得門面房所有權的時間也在租賃期間以內，故本案符合“買賣不破租賃”産生效力的條件。

　　所以，對於門面房的新主人鐘子敏而言，仍要受到原房屋租賃合同的制約，其對房屋的使用權仍受到一定的限制，必須等到房屋租賃期滿後，才可要求劉齊雲搬出。法院判決駁回鐘子敏的訴訟請求。（高安市法院 王永東 黃春根）