樓市“小陽春”能暖多久

　　3月1日，上海開始實施新的普通商品住宅標準，從實行一個月下來的情況看，截至3月31日，上海共成交普通住宅3654套，佔全市商品住宅成交套數的53%，正如之前市場人士所預料的，外環外是普通住宅成交最集中的區域。

　　從環線上看，內環內普通住宅僅成交50套、佔該環區29%；內外環351套、佔該環區22%；外環外3253套，佔該環區64%，可以看到外環外是普通住宅最集中的一個區域，寶山月浦、羅涇、顧村、嘉定新城成為較集中的成交區域。內環內、內外環、外環外三環區普通商品住宅成交套均面積分別為73平方米、84平方米、89平方米，體現了鼓勵小戶型住宅的建設與消費意圖。

　　上海調整普通房標準後，首套房貸也出現鬆動，銀監會、央行等也多次表態要支持自住需求的首套房置業需求。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，首套房貸層面的“微調”的疊加效應直接受惠于剛需置業的首套房置業者，也讓普通商品住宅成交量增加。

　　在未來，政策層面的“微調”疊加效應仍將持續影響首套房置業者積極入市購房，具體來講，對首套房置業者來説，“微調”的疊加效應可能會讓其少交稅費或貸款利息，儘管受益幅度總體量不是太大，但可以説是在政策上鼓勵購房者儘快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們儘快購房，將能激活樓市成交量。

　　對於置換型的市場需求來説，由於具有一定的市場購買力，同時，由於普通住房標準的調整等“微調”政策疊加效應為這類客群帶來交易稅費等方面的優惠，這類市場需求的客群有可能會考慮置換一套大的房産，在未來，由於住房標準的調整，首次置換型需求者可能會逐步入市，未來可能促使二手房交易量攀升。

　　不過，從數據來看，雖然今年3月由於微調使商品住宅市場成交量達79.89萬平方米，呈現月度逐步回暖，“普宅”助推滬樓市成交量小陽春基本實現，但後市如何仍存變數，成交量整體低迷的情況仍難改變。

　　同策諮詢研究中心數據顯示，截至3月31日，2012年上海第一季度商品住宅市場成交量141.58萬平米，供應量108.77萬平米，而2011年一季度上海商品住宅成交163.85萬平米，供應202.10萬平米。同比去年同期，2012年第一季度上海商品住宅市場成交量仍然慘澹經營，如果據此推算，2012年的成交量或許還不及2011年曆年商品住宅成交量的最低值729萬平米。

　　2012年3月上海市“普宅”環線銷售套數對比

　　內環內 內外環 外環外

　　商品住宅 173 1617 5046

　　普通商品住宅 50 351 3253

　　“普宅”套數佔比 29% 22% 64%

　　2012年3月上海市“普宅”銷售情況對比

　　成交套數 “普宅”套數佔比 成交面積 “普宅”面積佔比

　　商品住宅 6836 53% 798914 41%

　　普通商品住宅 3654 53% 323681 41%

　　數據來源：同策諮詢研究中心

　　記者 徐運