2012住宅市場風光難再，在中央“限購限貸”的高壓調控政策作用下，房地産進入行業深度調整階段。一方面，住宅市場高負債與高存貨並存，開發商資金壓力巨大。另一方面，單純的住宅市場開發模式日趨成熟，創新難度加大，競爭將會更加激烈，住宅市場逐步進入“微利時代”。與此同時，商業地産作為一種專業性要求更高，但投資回報更高的地産開發形式，越來越受到開發商的青睞，商業綜合體正在逐漸成為市場的投資熱點。

　　開發商

　　在住宅市場壓力仍然很大

　　從住宅市場上看，在2012年的第一季度，開發商們紛紛調整營銷策略，推出一系列的打折促銷活動，拉動“剛需”入市。在一定程度上確實起到了“降價跑量”緩解資金壓力的作用。但前期積累的負債使房地産開發商在現階段仍然背負巨大的資金壓力。據機構統計數據顯示，“滬深”兩市房地産企業公佈的2011年年報，負債總額高達4818.4億元。並且，隨著各種借貸資金還貸高峰期的到來，開發商的資金壓力有增無減。

　　“有限的‘剛需入市’對緩解嚴峻的市場形勢作用有限。”一位房地産資深人士表示。近期發佈的中國房地産500強測評研究報告顯示，500強房企的庫存也達到驚人的4.9945萬億元。“因此，去化存量仍是開發商的首要任務。”

　　業內分析人士稱：“從目前形勢看，新的房地産調控政策推出的可能性不大。但是，限購、限價、限貸等政策短時間內推出可能性也不大。以後的樓市預計在稅收、土地制度、房地産金融等方面會進一步優化既有政策以適應調控常態化需求。”

　　專家表示，住宅市場將告別“暴利時代”，利潤率會逐步降低，進入平穩發展階段。濟南仍然需要新建住宅來滿足新增的住宅有效需求，但是住宅市場總體上已經處於産品生命週期的成熟階段了，在戶型開發、功能結構設計上創新難度加大。這會導致未來普通住宅市場競爭更加激烈。一位資深人士分析認為：“未來住宅市場不管是對開發商還是‘投資客’的吸引力都會下降。”

　　商業地産將成為開發重點

　　商業地産在調控背景下，受到開發商的青睞。《2011中國房地産開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商都進入商業地産。分析人士認為：國家調控的目的是，弱化商品房的投資投機屬性，進一步使其回歸到居住屬性。開發商需要尋找新的利益增長點。2012年商業地産開發將進入一個高峰期。

　　業內人士表示：“首先，一個城市住宅社區發展到一定程度後必然需要合理的商業項目為其服務。另外，單就商業項目而言，伴隨著城市住宅發育完善，其自身表現業態也會作出相應的調整。”

　　“濟南住宅經過這些年的發展已經形成了很多體量很大的片區，在這些住宅片區生活的人們自然需要進行休閒購物等活動，也就需要商業地産項目。”分析人士以濟南市場為例指出。