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一季度住宅用地成交降51% 房價調整空間加大

發佈時間:2012年04月05日 14:45 | 進入復興論壇 | 來源:新華網 | 手機看視頻


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  “麵粉”與“麵包”的價格向來是相輔相成。今年以來,各主要城市土地市場普遍遭遇寒流,各類用地“底價成交”和流拍的現象日益增多。整體而言,近期,各大城市土地市場出讓宗地的樓面價格已經出現明顯回調,這必然會擴大房價調整的空間。

  2012年一季度,全國土地市場需求萎縮,供應也呈現放緩趨勢;其中住宅用地的成交量和成交單價跌幅明顯。在調控重壓下,開發商拿地意願不足,土地市場的冷清程度超過商品房市場,土地成交樓面均價明顯低於去年同期。

  中原地産市場研究部提供的數據顯示:今年一季度,全國30個主要城市共成交住宅用地336塊,環比下降51.6%,同比下降47.5%;成交的住宅建設用地面積為1865公頃,環比下降48.3%,同比下降51.6%;平均樓面價為1833元,環比下降11%,同比下降13.5%。

  從數據分析,今年一季度,全國主要城市出讓土地的總體溢價率步入近年來的最低點,部分城市溢價率甚至低於2008年市況。全國30個城市土地平均溢價率1.8%,環比減少2.5個百分點,較去年同期減少18個百分點。主要城市均明顯出現土地市場冰點現象,以北京為例,在一季度出讓的45宗土地中,全部以零溢價率成交。

  顯然,在調控重壓下,房價下調已影響到開發商對土地價格的判斷,而土地價格除反映當前房價外,還反映開發商對未來房價的預期。目前,多數開發商對後市的判斷偏悲觀,他們的“棄地”策略預示著整體房價仍有下行空間。

  麵包要降價,需要麵粉價格“配合”,而麵粉降價後,麵包降價的餘地也就越大。作為房地産市場的最基本要素,土地市場的變化更反映未來樓市的變化。今年一季度,土地價格已開始下調,但幅度尚不充分,地方政府對土地出讓底價的定價依然較高,大部分土地的競爭也比較少。業內預期,進入下半年,各城市的土地價格將進一步下降。

  通常來説,房企2011年下半年新開的樓盤將成為2012年的銷售主力。總體來看,去年四季度以來,全國性房企開盤項目的土地成本相當於目前銷售均價的三成左右。分城市來看,全國性房企在一線城市的土地成本略高於在二、三線城市的土地成本。比如,這些房企在一線城市的土地成本約佔當前銷售均價的40%,而二、三線城市的土地成本約佔售價的20-30%。因此,全國性房企在二、三線城市的降價空間大於一線。尤其是一些土地購入成本佔比低於20%的項目,未來降價空間廣闊。

  從庫存量看,房企普遍存在進一步降價的壓力。數據顯示,目前,A股上市房企2011年末的存貨合計超過6000億元,同比增長近50%,以去年的開發和銷售進度計算,這些房企存貨的消化週期達4.6年。3月以來,在信貸出現定向寬鬆的利好下,各城市商品房的成交量有所抬升,但目前市場對價格的敏感度依然比較高,而且限購及二套以上的貸款依然嚴格執行,這使得市場出現量價齊漲的可能性微乎其微;因此,“降價跑量”策略依然是今後一段時期內房企的主要選擇。

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