回顧：

　　調控持續細化 成交明顯下降

　　2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，中央繼續加強房地産調控，“國八條”、房産稅試點改革先後落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級。始於2010年的這一輪房地産調控通過行政與經濟手段在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓。

　　全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創新高，但調控效果在限購城市顯現，成交量下降，百城價格指數連續3個月下跌。二手房方面受調控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大於新房。

　　現狀：

　　資金壓力突顯 營銷為上策

　　受2011年上半年業績增長帶動，萬科、恒大等十大品牌房企明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強非限購城市佈局等策略，標桿房企已經提早全年銷售計劃，行業集中度進一步提高。

　　另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1月-11月拿地面積同比下降36%，其中8月-11月降幅達59%。剛剛過去的2月，多家一線房企“零拿地”。萬科、龍湖等公司新近披露的年報顯示，房企2012年的新開工計劃均有所調低。萬科不久前公佈的今年2月份簡報披露，公司未有新增項目。距離上次出現單月“零拿地”的情形，已是30多個月前的事情。今年1月，萬科獲得一個位於廣州的城中村項目，規劃建築面積39.4萬平方米。這是今年1月-2月萬科唯一的新增項目，開發體量僅相當於去年同期萬科拿地規模的30%。

　　雖然房企年報總體良好，但多數開發商也出現了存貨週轉率下降、負債上升，資金鏈壓力逐漸增大也是不爭的事實。數據顯示，截至3月21日，滬深兩市共有32家房地産企業公佈了2011年年報，企業負債總額為4818.4億元，同比增幅達到30%。

　　與拿地暫停相對應，今年以來，房地産商普遍採取“急銷售、緩開工”策略以應對現金流危機。

　　展望：

　　長效機制落實 全年不悲不喜

　　中央近期定調2012年經濟工作時明確表示“堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸”。因此限購、限價等行政性政策在2012年不會放鬆，土地制度完善、房産稅試點改革等長效機制建立也可能逐步被構建。

　　雖然經歷了3月樓市“小陽春”，但對全年形勢也難以樂觀。即使這樣，也不至於太悲觀。業內人士預測，上半年調控效果會進一步顯現，投資開工步伐放緩，量價繼續下行，下半年逐漸趨好，全年量價難有增長。