早在3月19日，就因6折出售別墅而轟動上海的招商佘山瓏原別墅，截至昨日登記在網上房地産的成交套數依然是零。

　　與周邊的類似産品相比，5萬元/平方米的價格6折後仍然偏高。根據公司財報數據分析，該項目成本已經接近2.9萬元/平方米，降價空間有限，類似的情況也同樣存在於招商海廷別墅。然而，一旦降價促銷的努力失敗，接下來又該怎麼辦？根據同策諮詢機構的統計，截至昨日招商地産上海4個項目今年以來的銷售額不到3000萬元。

　　網上成交數據零

　　截至昨日，網上房地産顯示，招商地産佘山瓏原別墅（網上登記名靜觀萃園一期）一套未售。上述項目的銷售經理解釋説，這一項目之前推出的30套特價房已經簽約一半，只是因為別墅項目的特殊性，需要集中成交，所以才未通過網上辦理交易。

　　但是，熟悉當地市場的分析人士告訴《每日經濟新聞》記者，瓏原別墅的銷售難有招商地産方面所説的那麼樂觀。

　　儘管瓏原別墅打出了6折降價銷售的旗號，價格卻依然要比周邊的項目高。同策諮詢機構研究總監張宏偉説，和瓏原別墅同在大學城板塊的龍湖好望山項目，去年年中成交均價也只有3.3萬元/平方米。而且，這一項目比瓏原別墅更接近地鐵，也更接近松江大學城地區的商業中心。顯然，在今年整個市場價格較去年有10%左右下跌的情況下，瓏原別墅雖然以6折銷售，但並沒有太大競爭力。中房信分析師薛建雄給出的另外一個例子是，距離1公里左右的中星佘山溪語，聯排價格是23000元/平方米。

　　對於周邊這些價格更低的物業，瓏原別墅相關負責人的回應是，和周邊項目有價格差距很正常，瓏原別墅比周邊的産品更有競爭力。

　　降價空間有限

　　無論瓏原別墅的産品是否更有競爭力，但以該項目的成本來算，降價空間確實有限。

　　根據2011年招商地産年報開發成本項，該公司去年為瓏原別墅施工的29500平方米，追加了4.08億投資，折合每平方米的投入達到13800元。而這僅僅只是主體工程施工的投入。上述項目樓板價就高達16378元/平方米。

　　昨日，瓏原別墅相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者採訪時透露，上述成本並不包括財務費用。另外，根據房地産會計準則的有關資料，諸如推廣費用、稅費等也不能納入到開發成本。

　　中房信分析師薛建雄則進一步介紹説，僅營業稅一項，開發商就需要按房價的5.5%支付，還要預徵3%的土地增值稅，再加上3%的銷售費用。招商地産有虧本賣房的可能性。

　　存在這一風險的並不只有瓏原別墅，2008年就已開工的上海奉賢區柘林板塊的“招商海廷”同樣有虧損的風險。來自招商地産的年報顯示，去年交付完成結算的上述項目，僅0.99萬平方米，開發成本就達到1.33億元，折合每平方米成本達到13465.64元/平方米。

　　該項目雖然目前降價到18000元/平方米，但周邊仍有項目以14000元/平方米的價格與之爭奪客戶。薛建雄説，同一區域的二手別墅甚至只賣12000元/平方米，該項目顯然也失去了進一步降價的空間。

　　“只有繼續再降。”記者昨日採訪復旦大學房地産研究中心地産運營研究所所長蔡為民，他表示，雖然價格已經跌入成本價，但仍比周邊還要高，如果消費者不買賬，還是不會購買。

　　(本文來源：每日經濟新聞 作者：楊羚強)