讀者來信：

　　2010年9月，我委託某房屋仲介公司出售私産房一套，掛牌價格為118萬元，後仲介公司員工家屬米某想買我的房屋，經協商未就價格達成一致，但我同意暫時將房屋租給了米某。去年4月，在仲介公司撮合下，龐某與我洽談購房，我帶龐某和仲介看房時，米某也在場，並未表示要購買。幾天后，我、龐某、仲介公司三方簽訂了《房屋買賣居間合同》，約定將該房屋以117萬元的價格轉讓給龐某。龐某為了少交契稅，請求我在雙方與房管局簽訂並備案的《房産買賣合同》中約定合同價款為105萬元，差價部分單獨支付，我同意其請求。當我通知米某騰房時，遭到拒絕，其聲稱我與龐某的交易侵犯了他的優先購買權，要求以105萬元價格購買我的房屋。請問律師，我是否侵犯了米某的優先購買權，米某有權以105萬元價格買我的房屋嗎？我與龐某之間簽訂的《房産買賣合同》是否有效？ 馮樹

　　律師解答：

　　馮先生您好。通過您的敘述，我們認為您並未侵犯米某的優先購買權，米某無權要求以105萬元價格購買您的房屋。但您與龐某之間簽訂的《房産買賣合同》可能因涉嫌以合法形式掩蓋非法目的，損害國家利益而歸於無效。

　　首先，關於您是否侵犯承租人米某優先購買權的問題。

　　承租人享有的優先購買權，是指房屋承租人基於租賃關係，在所有人出賣房屋時享有在同等條件下優先於其他人購買房屋的權利。我國《合同法》第230條明確規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”根據該條規定，判斷承租人優先購買權是否受到侵犯，有兩項標準：其一，出租人在出賣房屋之前是否履行了通知義務；其二，承租人在同等條件下是否願意購買房屋，兩項標準缺一不可。

　　就您是否履行了通知義務來看，一方面，您在將房屋租賃給米某時，其已明確知道您有賣房的意思表示，也知道您賣房的報價；另一方面，在您帶龐某和仲介公司人員看房時，米某在場，您已經向其告知賣房的意向和價格，其並未表示同意購買。因此可以判斷您在賣房之前已經履行了通知義務。

　　從同等條件的價格來看，究竟應以實際價格117萬元為準，還是應以在房管局簽訂的《房産買賣合同》上約定的價格，也即備案價格105萬元為準。我們認為，應當以您與龐某約定的真實意思表示即實際價格為準來認定同等條件，因真實意思表示是民事法律行為的核心要素，當備案合同中顯示價格與真實的約定不一致時，應以雙方真實意思表示為準。

　　綜合上述兩點，您未侵犯米某的優先購買權，米某無權要求以105萬元價格購買您的房屋。

　　其次，關於您與龐某簽訂的《房産買賣協議》的效力問題。

　　現實生活中，二手房交易的買賣雙方為追求利益最大化，達到少交房屋契稅或個稅等稅費的目的，往往在房管局簽訂並備案的房屋買賣合同中約定較低的價格，雙方就真實價格另行約定和交易，這樣的合同很容易産生糾紛，這樣的做法也是違法的。由於備案合同價格往往低於實際交易價格，其實質是以合法形式掩蓋避稅的非法目的，損害國家利益。一旦出現糾紛，一方當事人起訴，很可能構成《合同法》第52條關於無效合同的規定情形，被認定為無效合同。

　　國鵬律師事務所 李寧 張皆娜

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