機構報告顯示去年四季度標桿房企的新樓盤中地價/售價比最低的，樓面地價1798元/平方米，銷售均價13000元/平方米；佔比最高的，樓面地價4865元/平方米，銷售均價9000元/平方米。自從調控以來，樓市的降價風潮就沒有斷過，那麼，樓價的降價空間到底有多少？昨天一份機構最新報告透露了其中端倪。

　　對於房價居高不下的原因，政府和開發商歷來各執一詞。政府認為開發商暴利，認為即便是再便宜的地價給開發商，開發商定價還是會隨行就市，與其讓開發商吞了地價的利潤，不如土地市場化，招拍挂，地價當然也是越來越貴。

　　而開發商認為土地招拍挂和各種政府稅費抬高了樓市成本，樓價也是越來越貴。

　　到底樓價和地價成本關係如何？

　　不管地價多少

　　樓價隨行就市

　　在中原研究集團公佈的《標桿房企2011年四季度新開盤項目銷售均價與購地均價對比》表上可以看到，萬科、保利、華潤等標桿企業去年10~12月間首次開盤的32個樓盤中，地價/售價比最低的僅為14%，為保利在佛山的中環廣場，樓面地價1798元/平方米，銷售均價13000元/平方米；佔比最高的是54%，是萬科在揚州的萬科城，樓面地價4865元/平方米，銷售均價9000元/平方米。

　　從中可以看出，業界比較常用的樓面地價佔銷售均價四成的説法基本行不通，地價和樓價的關係有時關係並不大，經常是隨行就市。

　　總體來看，去年四季度以來標桿房企開盤項目的土地成本相當於目前銷售均價的三成。

　　一線城市的土地成本明顯高於在二、三線城市的土地成本。標桿房企在一線城市的土地成本約佔當前銷售均價的35%，而二、三線城市的土地成本約佔售價的30%。因此，標桿房企在二、三線城市的降價空間大於一線。

　　房企手中土地

　　成本更是便宜

　　開發商手中持有的土地成本更是便宜。最近發佈的2011年房企年報業績顯示，碧桂園其持有土地成本556元/平方米，銷售均價6289元/平方米；雅居樂整體土地的平均成本1277元/平方米，其平均售價10517元/平方米。萬科樓面地價約2707 元/平方米，銷售均價11306元/平方米。

　　“對於珠三角的房地産項目來説，遠沒有到割肉的程度，房價下調10%，甚至20%，開發商是可以進行內部消化的。”廣東省房協理事、廣州市同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文向記者表示。

　　開發商越晚拿地

　　地價/售價比越高

　　但土地成本低，並不意味開發商就會降價。中原集團研究中心認為，如果項目依然能取得不錯的銷售業績，開發商就缺少降價的動力。

　　不過，土地價格在不斷波動，“前幾年的地價每年有近30%的漲幅。”趙卓文表示，所以開發商越晚拿的地，地價/售價比就越高。開發商怕的就是這些新項目，因為一旦土地降價，而房價又回調的話，新項目就很難做。

　　(記者蔣悅飛)