2012年堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地産市場健康發展，已是共識。我們認為，房價合理回歸意味著：房價首先應該在當前水平基礎上回調到多數居民可以承受的範圍；然後再以相對穩定的較低速度平穩增長。

　　首先，按照合理的房價收入比來倒推一二三線城市多數居民可承受的合理房價水平。房價收入比是國際上用於衡量住房承受能力的重要指標，一般採用一套標準住房市場價格的中位數（或平均數）與家庭收入的中位數（或平均數）的比率來表示，以測度住房支出在家庭收入中所佔份額。據聯合國公佈的資料，1998年96個國家的房價收入比區間為0.8-30，平均值為8.4，中位數為6.4。

　　假設各地合理的房價收入比在6-8之間，不同地區之間可以略作調整。由於家庭收入中位數的數據不可獲取，因而家庭收入和住房價格均採用平均數。由於部分家庭收入中包含隱性收入和灰色收入，而且無法統計，所以，我們假設隱性收入和灰色收入在家庭收入中佔三分之一，在統計局公佈的數據基礎上乘以1.5作為家庭的實際收入。那麼，根據房價收入比和家庭平均收入可以測算出一套住房的平均價格，但是各權威機構發佈的住宅均價大多是每平米的價格，因此，需要對住宅的建築面積進行賦值，以此計算出每平米住宅比較合理的價格才能與當前的均價進行比較。根據不同的城市，選取不同的住宅面積標準，一線城市人口密集，最低標準住宅面積以60-65平米計算，二三線城市則適當放寬至80平米左右。

　　基於以上方法，我們測算出典型的一二三線城市房價合理回歸的幅度，結果分別是：一線城市房價應該下降10%-25%；二線城市的房價應下降5%-15%；三線城市房價需要下調的幅度不一，部分發展較快的城市房價較高，應當回調的幅度較大，超過10%，也有部分城市目前房價較低，接近合理價格。

　　其次，按照房價增速的歷史數據以及居民收入和CPI增速確定未來房價合理的漲幅區間。根據統計局公佈的商品房銷售額和銷售面積可以計算全國商品房銷售均價，2000-2003年房價增速較低，在2.5%-6%之間。2003年我國確定房地産業在國民經濟的支柱地位以後，房價開始快速上漲。2004-2009年期間，除了2006和2008年以外，全國商品房均價均以兩位數增長，儘管2010年和2011年，房價增速分別回落至7.5%和8.8%，但是部分地區的房價增速仍然超過了居民收入增速。我們認為，長期來看，房價每年合理漲幅應當低於城鎮居民人均可支配收入的實際增速，即剔除通貨膨脹率的收入增速。

　　綜上，我們經過靜態測算得出，一二三線城市房價合理回歸的幅度。但是，考慮到未來收入分配製度改革可能加快推進，居民收入增速可能提高，中央經濟工作會議也明確提出“未來將增加低收入群眾收入，提高中等收入者比重”。在這樣的政策背景下，如果居民收入保持較快增長，各城市房價回調的幅度可適當收窄；長期內，房價可以以略低於居民實際收入增速的水平小幅穩定增長。