房山區法院 孔祥鳳

　　一套商品房往往投入人們幾十年的積蓄。近年來因商品房質量問題産生的訴訟不斷增加，商品房出現質量瑕疵時業主該如何維權呢？

　　如何初步審查房屋質量？

　　商品房質量瑕疵的案件主要集中于房頂部脫落、地面下沉、墻體裂縫滲漏、防水設備缺陷等問題而産生的糾紛。在驗收房屋時，業主首先應確認房屋具備建設工程竣工驗收合格證明(建設、施工、監理、設計單位四方的工程質量竣工驗收證明)和住宅質量分戶驗收表。如發現質量問題，應儘快要求開發商修復。

　　過了質保期能否要求修復？

　　如在保修期內，開發商一方應承擔修復責任；如拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由對方承擔。雖然住宅的不同部位有最低保修期的規定，但即使經過驗收、超過質保期，也不必然免除開發商的損害賠償責任，對於確因對方原因致使房屋存在質量問題的，仍可以要求對方承擔民事責任。

　　質量瑕疵維權難在哪？

　　合同約定的模糊性、專業知識不足、證據收集能力低、維權成本高等因素，都增加了消費者維權的難度。

　　一是關鍵證據收集難。房屋是否存在質量缺陷、質量缺陷的原因、具體損失、修復的金額等證據難以提供，這也是此類案件中業主敗訴的主要原因。如小郭起訴開發商要求維修地面滲水、門框變形一案，由於小郭在裝修時曾經移動過水管，難以確定是因為初始房屋質量不合格還是因水管改動造成的，最終法院駁回了小郭的請求。

　　二是反復鑒定成本高。在商品房質量糾紛中，鑒定項目多，審理週期長。目前，有關商品房的鑒定類型多達十幾種，當事人往往在同一起案件中申請多項鑒定，成本很高。例如在一起修復造價的鑒定中，確定修復費用為不足7千元，鑒定費卻花了1.2萬元，鑒定費由申請方先行墊付，最後由敗訴方承擔。鑒定工作不僅要支付高昂的鑒定費用，還延長了審理期限，增加了當事人的成本。

　　三是維修標準界定難。在未確定具體損失或修復金額，法院僅判決進行維修或修復的案件中，還存在著執行維修、修復標準的問題，如果維修沒有達到預期的效果，往往産生新的爭議，難以從根本上解決問題。