支持宏觀調控的理性微調

　　●偉業我愛我家集團副總裁 胡景暉

　　限購和限貸是樓市調控以來，有效打擊投機投資購房，遏制房價過快上漲，保證樓市調控取得階段性成果的最有效的兩大利器。接下來，還應在此前提下進一步考慮到剛需人群合理的自住購房需求。

　　雖然目前整體房價已經比去年最高點時下降了近20%，但是房貸利率以及最低計稅價格的提高，並未降低購房人尤其是首次置業的剛需群體的購房成本。如何在堅持樓市宏觀調控大方向不變的同時實現差別化住房信貸政策，理性微調、精准校正，引導自住購房需求尤其是首次置業的剛性購房需求的合理釋放，值得進一步深思和商榷。

　　從佛山、蕪湖再到上海，樓市“鬆綁”政策的接連夭折，表明了中央堅決執行樓市調控政策的決心；而從年初央行明確提出“繼續落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求”，到多家銀行首套房貸利率回歸基準利率，再到中行、工行、農行、建行四大商業銀行提出針對首次置業人群，在基準利率的基礎上根據風險原則合理定價首套房貸款利率，以及商業銀行貸款審批速度加快，信貸角度的多項利好問世，意味著貨幣政策的定向寬鬆，對於剛需購房者而言不啻為一大福音。

　　此外，目前“認房又認貸”的執行標準令改善類購房需求置業升級成本高昂，減緩了房地産市場上的房源流轉。在下半年全國40個重點城市住房信息聯網的前提下，倘若“認房又認貸”的執行標準能夠調整為“只認房”，相信會有更多改善類購房需求能得到合理、平穩地釋放。

　　降價到位方能改善購房者預期

　　●世聯地産市場研究部

　　從需求法則來看，預期轉變是判斷市場是否反轉的前提條件。自從去年下半年以來，市場看跌預期形成，購房者紛紛推延購房時間，導致市場持續徘徊在冷清階段。一旦市場預期反轉，龐大的購買需求重新釋放，將帶領市場走出低谷。因而，購房者預期是判斷市場探底成功的重要前行性指標。

　　世聯研究認為，能夠改善並最終轉變市場預期的因素主要有三個：一是流動性持續好轉；二是調控政策的定向微調；三是開發商降價到位。

　　目前而言，前兩個因素正在逐漸實現。外圍經濟持續的量寬改善了避險心理，投資者風險偏好提升，導致中國資本外流現象得到緩解；國內存款準備金的兩次下調等，説明流動性在持續改善。行業政策的總體基調並未變，但是首套房貸款利率回到基準利率，部分銀行出現一定幅度的利率優惠，對剛性需求定向放鬆的政策意圖有所顯露。

　　以上兩點改善了當前剛需置業者的預期，也帶動了春節後成交量的回升。因而，開發商能否降價到位成了市場預期能否轉變的關鍵因素。據世聯研究監測，目前開發商的降價幅度平均為12%，這與購房者期望值仍然存在著一定的差距。開發商降價到位迎合購房者，將有助於加速市場預期轉變，從而迎來市場情緒的真正反轉。