3月6日下午,由本報、世聯怡高和搜房網聯合主辦的“淡市營銷擁抱春天”2012山東地産營銷論壇在山東大廈舉辦,世聯地産首席技術官、全國資深房地産專家黎振偉作了“新時期房地産發展應變之道”的主題演講。

　　房價調整區域差別大

　　談到房價問題時,他表示不同城市降幅可能不一樣,一個城市裏邊不同的區域降價會不一樣,所以很難説拿一個標準來説降多少,這樣可能會誤導消費者。但是大概來説,房價可能是要往下調的,因為這幾年整體發展過快了,透支了回落也正常,特別是國家現在明確強調調控不放鬆。

　　談到房價什麼時候到底?他表示,房價調整主要看兩個方面,一個是國家政策,另一個看存量。這兩年的存量,特別是2009年后土地買賣多,不少開發商存量很大。等存量消化到一定程度,價格就可以下降。到那個時候又會面臨另一個問題,由於下一輪開發加上土地政策等各方面東西,特別是廉租房、房改房、安居房出來後,價格會面臨新調整。

　　目前,房價主要看政策、存貨和銀行利息。有些地方已經超額上市了,有些地方超了10%,“房價調整的幅度我覺得應該在10%-20%左右的幅度,我們用這個幅度來衡量,可能也比較客觀。”

　　樓市小陽春悄然而至

　　黎振偉表示,按照世聯地産陳勁松的觀點,2012年是房地産上半場結束,下半場剛剛開始。進入2012年後,溫總理多次強調房地産調控不能有絲毫動搖。

　　即使在這樣的情況下,2012年樓市小陽春已悄然出現,從世聯地産廣州公司的8個項目上周完成的指標看,都超額完成了任務,有的甚至達到了440%多,有些達到了300%多,給大家帶來了一片希望。

　　黎振偉表示,正在召開的的兩會已經給開發商和市場一個明確的定局,首先穩定物價總水平是今年宏觀調控的首要任務,其次就是堅定不移的加強房地産市場調控,確保調控政策落到實處,再有就是重點支持實體經濟,特別是小微企業,重點支持民生工程特別是保障性的安居工程。

　　對此,他總結到今年房地産的基本情況將是,調控不放鬆,價格不可升,規模要控制,發展要轉型。今年房地産的基調將是穩中求進。

　　地産紅利今後大幅縮減

　　在談到房地産泡沫的時候,他告訴記者目前房地産泡沫還是很明顯的,一些二三線城市,包括鄂爾多斯和海南等地方的房地産發展是不可持續的,這些地方的房地産已經遭遇了大幅調整,但是目前還不夠。如果海南再度調整的話,這些泡沫所帶來的危害將大大超過1995年。

　　在談到可持續型發展問題上時,他告訴記者,過去的十年房地産快速增長,2011年商品房銷售是2000年的10倍,房地産投資額是2000年的9.4倍。但是過去十年是因為有房改的因素,目前紅利釋放的差不多了,後期紅利將大大縮減。

　　他認為,過去十年房地産商的集體盈利模式可以簡單概括為,在廉價和過度充裕的銀行貸支持下,利用制度造成的土地稀缺性享受資源增值的模式。