地産信託頻現提前清盤 二三季度信託産品將集中到期

　　今年以來，房地産信託産品頻頻出現提前清盤現象，房地産業在低迷市場中的兌付能力面臨考驗。業內人士預計，隨著房地産企業資金風險日益暴露，開發商和信託公司均面臨較大壓力，未來可能有更多房地産信託産品提前清盤。在二三季度信託産品集中到期之前，開發商可能大規模促銷以回籠資金。

　　多款産品提前清盤

　　山東信託1月19日發佈《“黃金海岸股權投資基金集合資金信託計劃”提前清算公告》，該信託計劃于當日終止。這款房地産信託産品成立於2011年3月，資金規模為8500萬元，原定期限為2年。

　　山東信託還發佈了《彭和大廈貸款項目集合資金信託計劃提前分配公告》。公告稱，因借款人提前償還該信託項下部分貸款本息，該信託計劃項下14個月期限信託單位已達到提前終止條件。

　　天津信託2009年11月發行的“正元投資 信達地産股票收益權投資及回購集合資金信託計劃”於今年2月10日宣告提前終止。該信託計劃期限為兩年半，原定於今年5月到期。

　　信託界人士透露，部分提前終止的房地産信託産品可能是因為信託公司提出了提前終止要求。受住房限購政策影響，部分信託産品項目呈現疲態，信託公司希望提前終止産品以釋放風險。

　　某信託公司高管表示，房地産信託産品提前清盤的實際數量比公告披露的更多。不少提前清盤的産品並未發佈公告，而是由信託公司、開發商和投資者三方協商後悄悄清盤。

　　業內人士透露，不少中小開發商在春節前收到信託公司的提示，要求開發商準備提前兌付房地産信託産品的本金和收益，否則信託公司以後將取消與開發商的合作。

　　二三季度兌付壓力大

　　普益財富統計數據顯示，去年共有4051款集合信託産品成立，合計募資7086.7億元。其中，投向房地産領域的集合信託成立數量及募資規模的佔比分別為18.66%和28.44%。中金公司數據顯示，2010年和2011年新增房地産信託約5000億元。

　　國泰君安研究報告指出，2010年下半年起，房地産信託産品進入發行高潮，産品平均期限為1.9年，“保兌付”將成為今年的主要課題。房地産信託産品到期兌付的第一個高峰期是今年2月和3月。據不完全統計，今年到期總規模為1758億元，7月份為年度高峰，當月規模達504億元。各季度到期規模的具體分佈是：一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。

　　中金公司分析師白宏煒表示，三季度到期信託産品的60%分佈在一二線城市和具備一二級資質的大中型開發商。這意味著，從二季度開始，開發商將加快銷售以回籠資金，一二線城市房價將面臨調整壓力。

　　市場人士指出，兌付房地産信託的資金主要來自開發商的銷售回款，但目前房地産項目銷售難，回款速度慢，加大了信託兌付風險。如果陷入難以兌付的困境，信託發行人一般會以降價促銷、借新還舊、項目轉讓等方式來應對。有的信託公司甚至以自有資金或由資産管理公司收購信託項目。一些信託公司已開始探索其他止損辦法。例如，先用自有資金將本金和收益返還給投資者，然後再拍賣抵押物。一些信託公司甚至説服投資者直接將抵押物拍賣，同時許之以更高的回報。

　　用益信託分析師岳婷表示，這些止損的辦法存在大量風險點，很難規避。（本報記者 萬晶）