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樓價下行何來“回暖”之説

發佈時間:2012年03月03日 14:45 | 進入復興論壇 | 來源:羊城晚報網絡版 | 手機看視頻


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  □韓世同

  近期媒體出現“樓市是否回暖”的話題,原因有幾點:一是存款準備金率再次下調;二是上海被傳變相放鬆限購;三是地産股一度大漲;四是樓市成交回升;五是地産大佬開始放話。昨日還有報紙稱,廣州樓市未現全面降價,有些樓盤甚至不降反升。而且,剛剛過去的週末,某網站組織的看樓團人數據稱高達數千人。

  眼下市道和政策的變化確實撲朔迷離,不要説一般人看不透,就是業內人士也分歧很大。

  我不太認同樓市回暖的判斷,因為我不相信僅僅下調了一兩次“存準率”、個別地方稍稍放鬆了一些限購,就可以改變業已形成的樓市下行趨勢。

  樓市下行一般可劃分為“局部促銷、隱性降價階段”,“全面促銷、局部降價階段”,以及“全面降價、價量齊跌階段”。目前,限購限貸的一二線城市可以説已進入全面降價的階段。但並不等於説所有的樓盤都齊齊降價,而是説,樓盤如果不降價或降價幅度不到位,就難有好成交。

  事實上,廣州大幅降價的樓盤越來越多。為什麼有人感覺不明顯?因為這些樓盤雖然是“一步到位”地降價促銷,卻並非一股腦兒將貨量全部都推出,而是有選擇地降價和推貨,達到一定的銷售目標就會暫停促銷。而且,每個降價樓盤一般都會推出一些朝向樓層不好的特價房來製造噱頭。這種虛實混雜的手法很容易令買家産生誤判。

  而且,由於樓價長期處於高位,眼下降價也僅僅是開始,即使有一定的回落,也依然很高,比如3萬元/平方米就算降到2.5萬/平方米,對那些只買得起每平方米萬元左右的置業者來説,也還只能望房興嘆,這些“無效需求”的買家自然無法感受到房價的明顯回落。

  我一直擔心目前的樓市“撐不住”出現崩盤。近期金融和房産政策的適度微調,是有助於促進樓市成交的,既繼續限制投資性購房,又可防止房價大跌。但若因此而被認為是“使樓市回暖反彈”之舉,則恐欠妥,因為這可能會誤導中央政府重新收緊信貸及限購方面的舉措。(作者是知名房地産專家)

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